Case, dove conviene investire a Roma. Con il prezzo giusto compravendite chiuse in 4 mesi

Se immaginiamo il mercato immobiliare come terra di conquista converrebbe prestare attenzione a quella che Leonardo Silvestrini, agente immobiliare romano, con anni di esperienza e un portafoglio clienti di tutto rispetto, definisce “la prima linea”. Per intenderci, sarebbe quella che fornisce i dati che poi finiscono nei numerosi report, analisi e comunicati stampa dei grandi gruppi immobiliari. Stiamo parlando della Federazione italiana mediatori agenti d’affari, una delle più grandi d’Italia. Ogni trimestre viene chiesto a tutti gli agenti iscritti di compilare un questionario dal quale si percepisce l’andamento del mercato, un orientamento. In questo momento dove punta la bussola del settore? “Le persone iniziano a essere sensibili anche all’argomento dell’efficienza energetica”, risponde Silvestrini, “una cosa che a me fa sorridere, perché, siamo sempre e comunque in Italia”. Il senso è presto detto. L’efficienza energetica è un traguardo facilmente raggiungibile con la realizzazione di nuove costruzioni, “il nuovo sicuramente viaggia molto bene e con una marcia diversa – ragiona Silvestrini – rispetto al vecchio”, dove per vecchio deve intendersi il patrimonio immobiliare dei centri storici, dove è più difficile rispettare i requisiti dell’efficientamento energetico. “Roma, poi, vive una sostanziale differenza con Milano, per esempio. Il capoluogo lombardo è oggetto di una grande azione di riqualificazione con la riconquista anche di spazi urbani in abbandono”, spiega l’agente immobiliare, aggiungendo che “a Roma le operazioni immobiliari con la realizzazione di nuove costrizioni sono assolutamente molto più isolate. Non esiste un mercato vero del nuovo se non nelle zone più periferiche. Chiaro è che se vuoi comprare una casa con una elevata efficienza energetica difficilmente potrai farlo nel tessuto urbano storico di Roma” perché “diciamo, la verità, il 90% di quello che è in piedi sul suolo, non soltanto romano, andrebbe spianato per poter essere coerenti con i parametri fissati dal green deal”.

Nuove costruzioni tra luci e ombre

Ma qual è lo stato di salute del mercato residenziale delle nuove costruzioni? Secondo l’osservatorio di Abitare Co., società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze, nel 2024 le nuove costruzioni nelle 8 città metropolitane registrano un forte calo di scambi in 5 città. Solo Bologna, Napoli e Palermo segnano una crescita sensibile che attenua il valore medio finale pari al -0,7%.

Si registra, inoltre, un -5,5% annuo nell’offerta di nuove case nelle grandi città mentre i prezzi di vendita segnano un nuovo aumento medio pari al +4,8%. Nel 2024, inoltre, il fatturato del mercato delle nuove residenze nelle otto città metropolitane ha superato i 3,4 miliardi di euro. Milano si conferma leader con un fatturato che rappresenta quasi il 50% del totale, con oltre 1,7 miliardi di euro. A livello generale, si conferma un calo dell’offerta di nuove abitazioni (-5,5%), con cali più marcati a Palermo e Milano. Roma ha registrato rallentamenti significativi nelle compravendite rispetto all’anno precedente con un significativo -14%.

Che cosa cercano gli acquirenti romani

Non solo efficienza energetica. Resta allora da chiedersi quale tipologia di casa cercano i romani. Quella più richiesta è il trilocale. È quanto evidenziato dall’ultimo studio di Immobiliare.it Insights, proptech company specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare del gruppo di Immobiliare.it. Roma è al secondo posto in questa particolare classifica delle preferenze – al primo posto c’è Bari -, ma nella Capitale solo un quarto della richiesta, pari al 24%, è incentrata su immobili con tre locali da acquistare.

Dove conviene comprare casa a Roma

“La zona di Prati è una di quelle che in questo momento ha una prospettiva di crescita maggiore”, dichiara Silvestrini. “Riflette della rigenerazione urbana avviata grazie ai fondi per il Giubileo, ma non c’è soltanto questo a renderlo appetibile. Quello di Prati forse è il quartiere, tra virgolette, più abitabile, più residenziale, anche per la sua conformazione, tutto in piano, con una grandissima ricchezza di servizi e di infrastrutture. Anche la vicinanza con il Vaticano e con il centro storico fa sì che sia una zona con un potenziale di crescita superiore”.

A fronte di una zona in pieno rilancio, ce ne sono altre che invece non hanno avuto uguale spinta. “In questo momento le zone meno centrali soffrono maggiormente rispetto a quelle più centrali”, spiega Leonardo Silvestrini. “Soffrono per tempi di compravendita, perché hanno un mercato ridotto, i prezzi crescono di meno e in alcuni casi addirittura sono in calo. Sono zone che hanno soprattutto una vocazione residenziale con un mercato fatto quasi esclusivamente di diretti utilizzatori”. In pratica “si perde la componente legata all’investimento” perché “l’indirizzo corrente oggi non è comprare l’appartamento da mettere a reddito in maniera ordinaria, ma il pensiero è quello di utilizzarlo per affitti turistici”.

Affitti brevi, il caso romano

Un vero e proprio caso romano sembrerebbe: più affitti brevi, destinati ai turisti, minore offerta di immobili disponibili per i residenti, famiglie e studenti fuori sede. “Non soltanto”, avverte l’agente immobiliare, “la scarsità delle locazioni per uso residenziale fa aumentare anche i costi dei canoni di locazione”. “Nell’ultimo anno anche su Roma abbiamo assistito a un incremento dei canoni medi di locazione. Vero è che ovviamente sono circostanze che si legano da una parte a eventi che possono essere appunto quello del Giubileo, ma anche a una disciplina giuridica che in qualche maniera non tutela sufficientemente i locatori in caso di morosità”. “Il proprietario, che in qualche maniera riesce ancora a fruire di agevolazioni interessanti a livello fiscale – perché di fatto anche sulle locazioni turistiche è possibile e richiedere è l’applicazione della cedolare secca quindi una tassazione agevolata sui cespiti – di fronte a un rischio fortemente ridotto e a una redditività assolutamente superiore, preferisce puntare sull’affitto turistico”.

Sembrerebbe la classica gallina dalle uova d’oro. Una bolla dentro la quale fare soldi, ma quanto reggerà, scoppierà prima o poi? “Intanto, diciamo che siamo sempre di fronte a un mercato mutevole”, risponde Silvestrini, “condizionato da mille fattori. I fatti di politica internazionale incidono in maniera evidente anche sull’andamento del mercato e sulle scelte”. “Torno all’esempio agli immobili con elevata efficienza energetica”. Le ricadute delle guerre sui costi dell’energia sulle utenze incidono in pratica sulle scelte e sugli investimenti immobiliari, sulle tipologie degli immobili, ma soprattutto le incertezze legate a quanto sta avvenendo incidono sulle decisioni e capacità di spesa. “E’ un qualcosa che adesso pian piano inizia ad entrare anche nella cultura generale”, riflette Silvestrini.

L’identikit dell’acquirente romano

“A Roma può essere inquadrato in diversi modi. Il grosso del mercato è costituito dai diretti utilizzatori degli immobili e questo tutto sommato fa parte un po’ del Dna italico: l’italiano tendenzialmente, se riesce, preferisce acquistare la casa piuttosto che pagare un affitto. Ovviamente questa porzione, che continua a essere quella dominante, è quella che ha anche il più forte collegamento con l’andamento dei tassi di interesse per i finanziamenti”. C’è poi “un mercato fatto di puri investitori che raggiunge almeno un terzo della quota complessiva e diventa sicuramente un aspetto un rilevante nella zona del centro storico, ma in generale possiamo parlare degli immobili di lusso”. Poi, “una componente molto grande, nutrita, è costituita, invece, dagli stranieri”.

Quanto dura una compravendita nella Capitale

“Dalla prima linea quello che riscontro è che se qualcosa di valido entra sul mercato, in questo momento, va via in maniera abbastanza rapida”. Da che cosa dipende? “Se il prezzo è quello giusto di mercato, che non vuol dire svendere ma mettere un prezzo corretto, i tempi di vendita addirittura possono serenamente rimanere contenuti entro e due o tre mesi”. Se, invece, “gli immobili sono posizionati in maniera non corretta sul mercato” con prezzi troppi alti e le possibilità degli acquirenti sono distanti, “i tempi continuano ad essere di 7 o 8 mesi”, conclude Silvestrini.