Decadenza dalla prima casa con la vendita entro cinque anni, anche se a rate

La stipula di un contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio, avente ad oggetto l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa meno di cinque anni prima, comporta da decadenza dal beneficio (sebbene dal punto di vista civilistico il trasferimento della proprietà avvenga solo col pagamento dell’ultima rata), in quanto, ai fini dell’imposta di registro, l’art. 27 del DPR 131/86 impone di equiparare la vendita a rate ad una vendita ordinaria e non trattarla come una vendita condizionata. Lo ha affermato la Cassazione, con la pronuncia del 26 febbraio n. 5068.

Per comprendere i termini della questione, è bene premettere che, ai sensi dell’art. 1523 c.c., in caso di vendita a rate con riserva della proprietà (anche detta “vendita con patto di riservato dominio”), il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. Il contratto consente, quindi, a chi non abbia l’immediata disponibilità del denaro necessario per l’acquisto, di entrare nella disponibilità del bene, impegnandosi a pagare il prezzo dilazionato nel tempo.

Il principio civilistico non trova riscontro nell’applicazione dell’imposta di registro, in quanto l’art. 27 comma 3 del DPR 131/86 prevede che la vendita a rate con riserva della proprietà non possa essere assimilata ad un contratto soggetto a condizione sospensiva (per il quale, alla registrazione, si applica solo l’imposta fissa, rinviando l’applicazione dell’imposizione definitiva al momento dell’avveramento della condizione). Pertanto, il contratto di vendita con patto di riservato dominio è assoggettato a imposta di registro al momento della stipula (rectius, al momento della registrazione conseguente alla stipula), come se il trasferimento avvenisse immediatamente.

Come rilevato dal Consiglio nazionale del Notariato (Studio n. 103-2022/T), il disallineamento tra effetti civilistici e applicazione dell’imposta di registro si giustifica perché, per effetto della stipula del contratto di vendita a rate con riservato dominio, l’acquirente, pur non diventando proprietario a tutti gli effetti, acquista, però un titolo godimento di natura reale sul bene: ciò consente di considerare – si legge nello Studio – l’acquirente “sotto il profilo sostanziale un «quasi proprietario» a prescindere dall’effetto traslativo” (si veda “Riserva di proprietà con applicazione immediata dell’imposta di registro” del 6 ottobre 2023).

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 5068/2025, i contribuenti, qualche mese prima del decorso di 5 anni dall’acquisto agevolato, rivendevano la prima casa con contratto di vendita a rate. In particolare, il contratto prevedeva che, a garanzia del pagamento dilazionato, i venditori si riservassero il dominio sull’immobile, subordinando gli effetti della vendita all’effettivo e totale pagamento del prezzo. Il pagamento rateale veniva effettivamente completato circa due anni e mezzo dopo la stipula dell’atto di vendita a rate.

A fronte di questi fatti:
– l’Agenzia delle Entrate riteneva si fosse configurata la decadenza dall’agevolazione prima casa, avendo i contribuenti alienato l’abitazione prima di 5 anni dall’atto agevolato, senza acquistare entro 1 anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
– i contribuenti ritenevano, invece, che, pur avendo stipulato l’atto di vendita prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, la decadenza non si fosse realizzata in quanto l’atto era condizionato al pagamento del prezzo e, quindi, l’effetto traslativo si era realizzato solo al momento del pagamento dell’ultima rata.

La Cassazione non condivide l’opinione dei contribuenti e conferma l’operato dell’Agenzia, ritenendo integrata la decadenza. Secondo la Suprema Corte, infatti, l’art. 27 comma 3 espressamente esclude che possa applicarsi al contratto di vendita a rate la disciplina del contratto condizionato, con la conseguenza che, ai fini del tributo, rileva il momento della stipula e non il momento, successivo, del pagamento dell’ultima rata di prezzo, in quanto – scrivono i giudici di legittimità – “per il legislatore tributario conta la più rapida anticipazione della materia imponibile”, volendo “evitare che rimanda a lungo sospeso il rapporto tributario”.

In breve, conclude la Cassazione, nel caso di specie non sussiste alcuna violazione dell’art. 27 del DPR 131/86, in quanto la vendita a rate con riserva della proprietà è equiparata, ai fini dell’imposta di registro, alla vendita ordinaria.
Questi principi, avendo valenza generale, operano anche nel contesto dell’agevolazione prima casa.
Pertanto, la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: il “soggetto che abbia beneficiato ai fini dell’imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull’immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall’art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo”.