Il pasticciaccio brutto di Castel Giubileo, dove i canoni d’affitto sono sbagliati da 35 anni

Convenzioni urbanistiche non rispettate, errori di calcolo, leggi interpretate male, uffici che annaspano a caccia di documenti introvabili. Nella storia del piano di zona di Castel Giubileo (lo 01, comparto 3, in III municipio) c’è di tutto e di più. Ma soprattutto c’è un dato di fatto: gli inquilini storici, quelli che vivono lì da 35 anni, non hanno mai pagato il canone giusto. Ovviamente l’errore è al rialzo, mai al ribasso. 

Il piano di zona Castel Giubileo

La storia non è nuova, RomaToday ne scrisse nel 2021. Ma questo martedì 25 febbraio c’è stata una commissione Patrimonio di Roma Capitale nella quale, inaspettatamente, se ne è tornato a parlare. A portarla all’attenzione del presidente Yuri Trombetti sono stati l’assessore alla Casa di Montesacro Luca Blasi accompagnato dal suo presidente Paolo Marchionne e dal consigliere di Sinistra Civica Ecologista Simone Filomena. 

Affitti sballati nonostante la convenzione

“Le tabelle che stabilirebbero il prezzo massimo di cessione – spiegano sia Blasi sia Filomena – non sono mai state applicate perché non sono state mai approvate. Inoltre, gli inquilini ai quali non è stato rinnovato il contratto, pagano da anni un’indennità di occupazione, senza che sia mai stata certificata l’assenza di titolo. Questo pone problemi di vario genere, anche fiscali, visto che l’indennità viene tassata in maniera molto diversa rispetto a un normale canone d’affitto regolare”. E a quanto risulta ai due esponenti municipali “ci sono nuovi affittuari ai quali vengono applicati canoni di mercato che non corrispondono ai valori di zona e alla tipologia di alloggi, che ricordiamo essere edilizia agevolata”. 

La situazione è confermata da un portavoce degli inquilini dei lotti di via Camerata Picena, Alfredo Nanni: “Sono anni che paghiamo affitti più alti rispetto a quanto stabilirebbe la convenzione – dice -. Noi vorremmo capire perché questo succede, e perché da anni siamo in indennità di occupazione. Io devo pagare 600 euro al mese, ne prendo 500 di pensione, come faccio?”. 

I risarcimenti a favore degli inquilini

Già tra il 2019 e il 2021, come raccontato da RomaToday, diversi inquilini hanno fatto causa alla proprietà rappresentata dalla Immobiliare Castel Giubileo, ottenendo ragione dal Tribunale civile. I giudici hanno stabilito risarcimenti di decine di migliaia di euro, pari alla differenza tra quanto effettivamente dovuto e quanto invece pagato a partire dal 1990. Anche di recente, conferma l’avvocato Walter De Cesaris, un’altra inquilina ha ottenuto giustizia per una cifra pari a 25mila euro. 

Un pasticciaccio lungo 35 anni

Ma perché si sono configurate queste discrepanze? Non viene spiegato in commissione, ma abbiamo sentito De Cesaris: “Quando viene stipulata una convenzione con il Comune – spiega – si quantifica il pagamento del diritto di superficie, si stabilisce il costo di costruzione e questi valori servono per quantificare i prezzi massimi di vendita e di locazione. Quando, subito dopo la costruzione dei palazzi da parte della Big 1981, è subentrata la Fondiaria SAI, questa non aveva tutti i dati necessari per stabilire i canoni corretti, perché mancava il costo di costruzione che sarebbe arrivato solo a inizio 1992. Così i calcoli sono stati fatti su valori indicativi, non basandosi sulla legge del 1978, il cosiddetto ‘equo canone’. Ovviamente erano più alti. Negli anni sono stati applicati degli aggiornamenti ulteriori”. Una discrepanza che è stata appurata anche da parte dell’Avvocatura Capitolina. 

Poi a fine 2011 ha comprato tutto la Immobiliare Castel Giubileo, che per colpa di una errata interpretazione da parte di Roma Capitale ha iniziato ad applicare canoni d’affitto liberi per i nuovi inquilini: “Gli uffici pensavano che fossero venuti meno i vincoli su vendita e canoni – specifica l’avvocato – ma non era così. E infatti nel 2015 una sentenza della Cassazione confermò che per liberarsi dei vincoli si doveva pagare l’affrancazione, non c’era altro modo”. 

Trombetti: “Nel 2017 il Comune chiese conto alla società”

Insomma, un errore dopo l’altro ha fatto sì che in oltre trent’anni nessuno abbia mai applicato contratti di locazione giusti rispetto a quanto determinerebbe la normativa che regola i piani di zona, cioè l’edilizia di tipo agevolato. Nel 2017, all’epoca della giunta Raggi, dal dipartimento Urbanistica chiesero conto dei canoni alla società, come ricorda Trombetti del Pd in commissione: “La dottoressa Musumeci chiese l’elenco dei contratti, ricevendo inizialmente una risposta in cui si ribadiva la correttezza dei procedimenti e nient’altro”. Dopo varie insistenze e di fronte alla possibilità del decadimento della convenzione e con l’inizio di un procedimento finalizzato alla verifica delle irregolarità, l’immobiliare ha mandato un elenco completo delle locazioni. E così il Comune di Roma ha potuto verificare che per diversi alloggi i canoni erano superiori a quelli calmierati, ricavabili dall’accordo territoriale sottoscritto a gennaio 2004. 

“In ogni caso agli uffici non risultano esserci tabelle di prezzi massimi in vigore” ha confermato sempre Trombetti. Gli stessi uffici intervenuti hanno confermato l’assenza di tabelle. 

Il punto di vista della Immobiliare Castel Giubileo

Dal canto suo, la Immobiliare Castel Giubileo rappresentata in commissione dalla dottoressa Magnante, responsabile amministrativa, ha spiegato: “Noi abbiamo inviato tutti i contratti quando richiesti – le sue parole – e nel 2018 è arrivata una determina dirigenziale che indicava i canoni di locazione da applicare, cioè quelli stabiliti dagli accordi territoriali. E noi li abbiamo applicati. Rispetto all’indennità di occupazione, è stata una decisione conseguente alla mancata volontà di molti inquilini di rinnovare i contratti”. Scenario smentito dall’inquilino presente: “Ci sono diverse raccomandate inviate alla proprietà in cui si chiedeva il rinnovo, alle quali non sono arrivate mai risposte”.