Quanto tempo deve passare per acquistare un’altra abitazione come prima casa?

Acquisto seconda prima casa: quanto tempo aspettare? Guida completa per comprare un’altra abitazione usufruendo delle agevolazioni. Scopri le condizioni, i tempi e come evitare sanzioni.

Il sogno di una casa più grande, di un cambio di città, o semplicemente di un investimento immobiliare migliore, porta spesso a chiedersi: quanto tempo deve passare per acquistare un’altra abitazione come prima casa per beneficiare di nuovo delle agevolazioni? La risposta, fortunatamente, non è legata a un rigido calendario, ma piuttosto a una serie di condizioni ben precise stabilite dalla legge.

Questo articolo nasce proprio per fare chiarezza su questo tema, spesso fonte di dubbi e incertezze. Molti pensano che sia necessario attendere anni prima di poter comprare una nuova abitazione e godere nuovamente delle agevolazioni “prima casa”. In realtà, la normativa italiana offre una flessibilità maggiore di quanto si creda, a patto di conoscere e rispettare le regole del gioco.

Qual è la normativa di riferimento per le agevolazioni prima casa?

La normativa principale è la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Questa stabilisce i requisiti fondamentali per accedere alle agevolazioni.

Quali sono i requisiti per avere il bonus prima casa?

Per ottenere le agevolazioni fiscali è necessario rispettare i seguenti requisiti:

• l’immobile da acquistare non deve essere di lusso, ossia non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
• l’acquirente non deve essere proprietario di altre abitazioni nel Comune ove si trova quello da acquistare. In caso contrario deve cederli (venderli o donarli) prima del nuovo rogito;
• l’acquirente non deve essere proprietario di un’altra abitazione, ovunque situata, per la quale, in passato, abbia già fruito del bonus prima casa. Se così fosse, però, ha due anni di tempo dal nuovo rogito per cederla (venderla o donarla);
• nel territorio del Comune ove si trova l’immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo), l’acquirente deve avere la propria residenza o il luogo di lavoro. Se la residenza fosse altrove, egli potrebbe trasferirvela entro 18 mesi dalla data del rogito;
• una volta acquistato, l’immobile non può essere ceduto prima di 5 anni, salvo acquistarne uno nuovo, entro un anno, avente gli stessi requisiti appena visti della “prima casa”. Ma di tanto ci occuperemo meglio in seguito.

In cosa consistono i benefici fiscali sulla prima casa?

Le agevolazioni “prima casa” sono le seguenti:

• se acquisti da un privato, l’imposta di registro è ridotta al 2% (invece del 9%). Se acquisti da un’impresa (con vendita soggetta a IVA), l’IVA è ridotta al 4% (invece del 10%);
• le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa (attualmente 50 euro ciascuna) se acquisti da un privato. Se acquisti da un’impresa, sono dovute in misura fissa (attualmente 200 euro ciascuna).

Posso avere due “prime case” contemporaneamente?

Non è possibile avere, nello stesso momento, due immobili ricevuti con il bonus prima casa. La legge è chiara: per usufruire delle agevolazioni, l’acquirente deve dichiarare di non possedere, nemmeno per quote, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

Inoltre, non deve essere titolare, nemmeno per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un’altra casa già acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

In caso contrario, l’immobile preposseduto deve essere ceduto (venduto o donato) a terzi, anche al coniuge (purché in separazione dei beni) o a un figlio (anche se minorenne).

Se si tratta dell’abitazione sita nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare, la cessione deve avvenire prima del rogito. Se si tratta invece dell’abitazione per la quale, in precedenza, si è già usufruito del bonus prima casa (e quindi a prescindere dal luogo in cui essa si trovi), ci sono due anni di tempo dal nuovo rogito per completare la sua cessione.

Se non vendi la casa preposseduta entro due anni cosa accade?

Chi non rispetta il termine di due anni per la vendita, decade dalle agevolazioni concesse per il nuovo acquisto. Questo significa che si dovrà pagare la differenza tra l’imposta di registro ordinaria e quella agevolata, oltre a sanzioni (pari al 30% della differenza) e interessi. È quindi cruciale pianificare attentamente la vendita per evitare queste conseguenze economiche negative.

Mario acquista la sua prima casa a Roma nel 2020, usufruendo delle agevolazioni. Nel 2023, decide di acquistare un appartamento più grande, sempre a Roma, e vuole nuovamente usufruire del bonus prima casa. Se firma il rogito per il nuovo appartamento il 1° giugno 2023, avrà tempo fino al 1° giugno 2025 per cedere la casa preposseduta; se invece non lo fa entro quella data, dovrà restituire le agevolazioni usufruite per il secondo acquisto, pagare le sanzioni e gli interessi.

Quando è possibile avere due case con il bonus prima casa?

La regola che abbiamo appena menzionato conosce un’eccezione: nel caso di inidoneità dell’immobile preposseduto, è possibile acquistarne uno nuovo con il bonus prima casa.

L’inidoneità può dipendere da una situazione strutturale dell’immobile (ad esempio la necessità di ristrutturare l’intero edificio) o da valutazioni personali del proprietario (purché oggettive): si pensi a chi non può più vivere in una casa perché divenuta troppo piccola per il proprio nucleo familiare che nel frattempo è aumentato (come avviene nel caso di nascita di figli) e pertanto ha bisogno di una casa più spaziosa. Leggi sul punto Chi ha casa piccola può comprarne un’altra con il bonus?

La Corte di Cassazione ha affermato che «In tema di agevolazioni fiscali per la prima casa il concetto di ‘idoneità’ della casa pre-posseduta deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di ‘casa di abitazione’, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato» (Cass. sent. n. 18091 del 05-07-2019).

Esiste un tempo minimo da rispettare tra la vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova?

La legge dice che l’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali non può essere venduta prima di 5 anni. Ma la stessa legge stabilisce una deroga: se il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquista un nuovo immobile da destinare a prima casa, non si verifica la decadenza dalle agevolazioni. È il cosiddetto “riacquisto entro un anno“.

Pertanto, se viene rispettato tale requisito (l’immediato acquisto di un’altra abitazione da destinare a prima casa), non esiste un periodo minimo da attendere. Puoi vendere la tua vecchia casa e acquistarne una nuova anche nello stesso giorno, purché tu rispetti tutte le altre condizioni (non possedere altre case nello stesso Comune, ecc.). L’importante è che, se possiedi già una casa acquistata con le agevolazioni, la vendita avvenga entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.