AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: DUE VIA LIBERA PER I RESIDENTI ESTERI

L’Agenzia delle entrate conferma che i residenti esteri possono usufruire dei benefici prima casa per l’acquisto di un immobile in un Comune diverso dall’ultima residenza in Italia e per un terreno edificabile all’estero.

Con due risposte, l’Agenzia delle entrate ha confermato la possibilità di accesso ai benefici per l’acquisto di un immobile in un Comune diverso dall’ultima residenza in Italia e di un terreno edificabile all’estero. In sintesi, un cittadino italiano residente all’estero che acquista in Italia un’abitazione può fruire dei benefici prima casa anche se il nuovo immobile si trova in un Comune diverso da quello dell’ultima residenza. Analogamente, un cittadino non residente che, dopo aver venduto un immobile acquistato con i benefici prima casa, intende comprare all’estero un terreno edificabile su cui costruire l’abitazione principale, potrà fruire della misura agevolativa a patto che, entro un anno dalla vendita, sia almeno delineata nel terreno acquisito la struttura dell’immobile. Questi chiarimenti sono stati forniti dall’Agenzia delle entrate nelle risposte n. 28/2025 e n. 29/2025.

Acquisto di un immobile in un Comune diverso dall’ultima residenza in Italia (Risposta n. 28/2025)

Il primo caso riguarda l’acquisto di una “prima casa” in Italia da parte di un cittadino trasferito all’estero per motivi di lavoro. La normativa attuale prevede che per beneficiare dell’agevolazione l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza, oppure in quello in cui svolge la propria attività. In alternativa, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto attività in Italia per almeno cinque anni, l’immobile può trovarsi nel comune di nascita o in quello in cui risiedeva o svolgeva attività prima del trasferimento.

L’Agenzia delle entrate ha chiarito che il legislatore ha inteso valorizzare il collegamento tra il cittadino trasferito all’estero per motivi di lavoro e il territorio in cui è nato, ha risieduto o ha svolto attività. Pertanto, il beneficio può essere applicato a immobili situati in qualsiasi Comune in cui il cittadino è stato residente o ha svolto attività, non necessariamente l’ultimo Comune di residenza prima del trasferimento all’estero. In conclusione, se tutte le altre condizioni per fruire dei benefici prima casa sono rispettate, il cittadino trasferito all’estero può beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto di un immobile situato in un Comune in cui è stato residente prima del trasferimento, anche se non coincide con l’ultima residenza.

Acquisto di un terreno edificabile all’estero (Risposta n. 29/2025)

Il secondo caso riguarda un cittadino iscritto all’AIRE che, dopo aver acquistato un immobile in Italia e venduto lo stesso prima dei cinque anni previsti dalla legge, intende comprare un terreno edificabile all’estero per costruire una casa da adibire ad abitazione principale. Il cittadino chiede se può applicare la misura di favore all’acquisto del terreno su cui sorgerà la futura casa.

L’Agenzia delle entrate ha ribadito che la misura agevolativa prevede un’aliquota del 2% sugli atti traslativi della proprietà, includendo anche i casi di decadenza dal beneficio, come dichiarazioni mendaci e vendita dell’immobile prima dei cinque anni senza successivo riacquisto entro un anno dall’alienazione. Per il caso specifico, l’Agenzia ha confermato che il riacquisto di un’abitazione entro un anno dalla vendita del precedente immobile fa salva la perdita dei benefici, anche se l’immobile è situato in uno Stato estero. Come confermato dalla prassi, l’agevolazione è valida anche per l’acquisto di un terreno su cui costruire l’abitazione principale, a condizione che entro un anno sia presente almeno la struttura essenziale della casa, inclusa la copertura.

La normativa non richiede che l’abitazione sia completata entro l’anno, ma che vi sia la struttura essenziale dell’immobile adibito a dimora abituale. Queste condizioni devono essere dimostrate all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, presentando adeguata documentazione come copia del rogito di acquisto del terreno, progetto di costruzione, permessi delle autorità locali e documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero, come forniture di acqua, luce e gas.

I documenti devono essere tradotti in italiano secondo la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961. Inoltre, il contribuente deve presentare una certificazione della destinazione edificatoria del terreno e un documento delle autorità estere che confermi la possibilità di costruzione di un fabbricato ad uso abitativo.