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Acquisto con agevolazioni “prima casa”, cambiano dal 2025 i termini per vendere l’immobile già di proprietà per il quale si è beneficiato delle agevolazioni “prima casa”. Inoltre, in alcuni casi la norma trova applicazione retroattivamente.
Con la Legge di Bilancio 2025 cambiano i termini per poter alienare un immobile di proprietà e non perdere i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa.
L’articolo 1, comma 116, della legge 207 del 2024 cambia i termini per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”. Tutte le novità a partire dal 1° gennaio 2025, con la possibilità di ottenere i benefici anche per gli atti firmati dal 2 gennaio 2024.
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Ecco quali sono i nuovi termini per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.
Agevolazioni acquisto prima casa, arriva il raddoppio dei termini
L’Italia riconosce particolare importanza alla casa quale luogo di autorealizzazione e base per la costruzione del proprio futuro, proprio per questo motivo riconosce agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Le agevolazioni prevedono:
- per chi acquista casa da un privato l’imposta di registro è fissata al 2%, invece, del 9% mentre l’imposta ipotecaria a catastale sono fissate a 50 euro ciascuna.
- per chi acquista casa da un’impresa con vendita assoggettata a IVA, l’imposta sul valore aggiunto è del 4% sul prezzo di vendita, invece del 10%. In questa situazione, le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono fisse a 200 euro ciascuna.
In ogni caso l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro.
Qual è la prima casa e come cambiano le agevolazioni fiscali?
Questo regime agevolativo si applica, come anticipato, all’acquisto della prima casa. Condizioni essenziali affinché un immobile possa essere considerato prima casa sono:
- l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, in alternativa può trattarsi del luogo in cui lavora o studia, o deve impegnarsi trasferirvi la residenza entro 18 mesi;
- l’acquirente non deve possedere, da solo o insieme al coniuge, diritti esclusivi di proprietà, usufrutto, uso, o abitazione su un’altra abitazione situata nello stesso Comune dell’immobile beneficiario dell’agevolazione;
- l’acquirente non deve detenere, neanche parzialmente o attraverso la comunione legale con il coniuge, diritti su altre proprietà abitative in Italia, compresi diritti di usufrutto, uso, abitazione, o nuda proprietà, su immobili acquistati con il beneficio «prima casa».
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Tuttavia, se l’acquirente possiede diritti su un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può ottenere una nuova applicazione dell’agevolazione, secondo la vecchia disciplina, se entro un anno dal nuovo acquisto si libera dell’altra proprietà. Tale vincolo deve risultare dall’atto di acquisto.
Entro quanto tempo devo vendere la casa già acquistata per non perdere le agevolazioni prima casa?
Nella nuova formulazione contenuta nel comma 116 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2025 tale termine viene raddoppiato, quindi per non perdere le agevolazioni, l’acquirente deve alienare l’altro immobile entro 2 anni e non entro un anno. C’è di conseguenza un maggiore lasso di tempo.
Il testo del citato comma 116 prevede
Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, all’articolo 1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: «entro un anno» sono sostituite dalle seguenti: «entro due anni».
Le nuove norme trovano applicazione a partire dal 1° gennaio 2025, si applicano però anche agli atti stipulati in un arco temporale di un anno, cioè coloro per i quali all’entrata in vigore delle nuove norme ancora non sono spirati i termini per l’alienazione dell’altro immobile. Si tratta quindi degli atti sottoscritti dal 2 gennaio 2024 in poi, praticamente tutti quelli del 2024 visto che difficilmente si sottoscrive un atto di compravendita in un giorno festivo.
Dal 1° gennaio 2025 entra in vigore anche la riforma dell’imposta di registro prevista dal decreto legislativo 139 del 2024. Per effetto di questa norma dal primo gennaio 2025 l’imposta di registro non è più calcolata dall’Ufficio ma dovrà essere autoliquidata dai soggetti che sono tenuti al suo pagamento.
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