A chi spetta riparare la cucina logora per l’uso?

Affitto: dopo anni di utilizzo, la cucina in affitto mostra segni di usura. A chi tocca la sostituzione? La legge prevede che sia il proprietario a sostenere le spese per il ripristino di elementi usurati dal tempo, a meno che non vi siano accordi differenti.

Ti trovi in affitto e la cucina, dopo anni di onorato servizio, inizia a mostrare i segni del tempo? Forse ti starai chiedendo a chi spetta riparare la cucina logora per l’uso.

La questione ripropone, ancora una volta, la corretta ripartizione delle spese tra locatore e conduttore per quanto attiene alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’appartamento.

In questo articolo, faremo chiarezza sulla questione, analizzando la normativa e la giurisprudenza in materia, per capire a chi spetta l’onere di sostituire la cucina usurata e come tutelare i propri diritti.

Normativa e giurisprudenza

Partiamo dall’analisi della normativa di riferimento:

• Art. 1575 c.c.: il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto.
• Art. 1576 c.c.: il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore.
• Art. 1609 c.c.: le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o caso fortuito.
• Art. 1590 c.c.: il conduttore non risponde del deterioramento dovuto a vetustà.

Tali norme sono state così interpretate dalla giurisprudenza:

• Cassazione Civile, Sez. III, n. 8819/1996: il conduttore non è tenuto a eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso conforme al contratto.
• Tribunale di Alessandria, sentenza n. 621/2022. Il deterioramento derivante dall’uso normale è a carico del locatore.
• Corte d’Appello di Genova, sentenza n. 1158/2018. Le riparazioni dovute a vetustà spettano al locatore.
• Cassazione Civile, Sez. III, n. 7574/2020. Le disposizioni degli artt. 1575 e 1576 c.c. non sono di ordine pubblico e possono essere derogate dalle parti.

Cosa si intende per “usura” della cucina in un immobile in affitto?

L’usura della cucina si riferisce al deterioramento degli elementi che la compongono (mobili, elettrodomestici, piano cottura, lavello, ecc.) dovuto al normale utilizzo nel corso del tempo.

In particolare si parla di usura quando il deterioramento non è causato da un uso improprio o negligente da parte dell’inquilino, ma dal normale impiego quotidiano. Tale circostanza è essenziale per stabilire la ripartizione delle spese: difatti, anche le spese straordinarie spettano al conduttore quando la responsabilità per la rottura è da attribuire al suo comportamento imprudente.

Chi è responsabile della sostituzione della cucina usurata in un immobile in affitto?

In generale, la responsabilità della sostituzione della cucina usurata spetta al proprietario dell’immobile. La legge prevede che il proprietario sia tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.) e a eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576 c.c.).

Quali sono gli elementi della cucina che il proprietario è tenuto a sostituire?

Il proprietario è tenuto a sostituire gli elementi della cucina che risultano usurati dal tempo e dal normale utilizzo, come ad esempio:

• mobili con ante rotte, cerniere danneggiate, ripiani deteriorati;
• elettrodomestici non funzionanti o con prestazioni ridotte a causa dell’età (frigorifero, forno, lavastoviglie, lavatrice);
• piano cottura con bruciatori usurati o manopole rotte;
• lavello con graffi, incrinature o perdite;
• rubinetteria con perdite o malfunzionamenti

Quando la sostituzione della cucina è a carico dell’inquilino?

La sostituzione della cucina è a carico dell’inquilino solo se il deterioramento è causato da un uso improprio o negligente, o se vi è un accordo specifico nel contratto di locazione che attribuisce all’inquilino tale onere.

Ad esempio, sono a carico dell’inquilino:

• i danni causati da allagamenti o incendi provocati dalla sua condotta;
• la rottura di elettrodomestici a causa di un uso scorretto;
• i danni ai mobili causati da incuria o trascuratezza.

Il logoramento della cucina dopo 10 anni di uso rientra nel normale deterioramento dovuto all’uso prolungato e alla vetustà. In assenza di clausole contrattuali che pongano a carico dell’inquilino la sostituzione della cucina per usura, tale onere economico – in quanto riparazione straordinaria – è a carico del locatore.

La giurisprudenza conferma che il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto è a carico del locatore. La Cassazione ha affermato che il conduttore non è tenuto a ripristinare le migliori condizioni dell’immobile oltre il normale uso.