Le novità fiscali nel settore immobiliare contenute nella legge di bilancio 2025 – Newsfood – Nutrimento e Nutrimente

                            Legge di Bilancio 2025 e norme di contorno: una prima ricognizione sulle norme che riguardano gli immobili

Le novità fiscali per le persone fisiche, per i condomini, per le persone giuridiche e le società.

Le detrazioni
Anzitutto una premessa: per le spese di recupero edilizio, risparmio energetico e lavori antisismici effettuate nel 2024 non cambia nulla.
Le novità riguardano le annualità dal 2025 in poi. In linea di massima, l’intervento normativo riguarda l’articolo 16 bis del Testo unico delle imposte sui redditi e l’articolo 16 del Dl 63/2013: la detrazione per i lavori di recupero edilizio(ristrutturazione, manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria per i condomìni, restauro conservativo, eco bonus “non qualificato”) passa dal 50% al 36% per le spese effettuate nel 2025 (con la sole eccezione degli interventi sull’abitazione principale – il significato di questa espressione è spiegato più avanti –  per i quali resta al 50 per cento) e, dal 2026 scende ulteriormente al 30 per cento (per l’abitazione principale scende al 36 per cento). In ogni caso non è agevolata in alcun modo la sostituzione delle caldaie con altre a combustibili fossili (metano, Gpl o altro). Da ultimo, dal 2028 e sino al 2033 per tutti i lavori, sia su prima casa che su altre abitazioni, l’aliquota sarà del 30% e il tetto di spesa scenderà a 48.000 euro.

Dal 2034 dovrebbe invece innalzarsi l’aliquota generale al 36 per cento (almeno in teoria…). Mentre le caldaie a gas potrebbero tornare agevolabili dal 2028 perché la misura che le esclude ha durata triennale; ma probabilmente verrà corretta rendendola stabile.

Circa le pertinenze dell’abitazione principale restano i dubbi perché la legge di Bilancio non spiega se vengono attratte dalla percentuale di agevolazione del 50% (nel 2025) o se si considerano immobili diversi e sono agevolate al 36 per cento. Un discorso analogo per le parti comuni di immobili, che provocherà qualche grattacapo agli amministratori condominiali: stando alla lettera della norma, non sono nominate le parti comuni condominiali e quindi non è chiaro se i proprietari che hanno la residenza in condominio potranno detrarre i lavori su parti comuni al 50 per cento. Agli amministratori converrà quindi sospendere le votazioni di delibere di spesa sino al momento in cui (presumibilmente in febbraio) l’agenzia delle Entrate chiarirà questo aspetto.

In ogni caso, le comunicazioni alle Entrate (entro il 16 marzo) e quelle ai condòmini (prudenzialmente entro il 30 aprile) non dovranno subire variazioni, dato che non vengono indicati gli importi o le aliquote della detrazione ma solo la quota di spesa sostenuta.

Nessuna proroga, invece, per il bonus verde, che è scomparso con il 2024.
Per le barriere architettoniche non cambiano le regole e resta in vigore (con le attuali limitazioni già in vigore nel 2024): detrazione Irpef e Ires del 75% delle spese sostenute per lavori relativi a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.
Il sismabonus subisce invece un serie di tagli: la detrazione sarà la stessa di quella per i lavori di recupero edilizio e il massimale di spesa è di 96mila euro per unità immobiliare per le spese sostenute nel triennio 2025-2027.

Il nodo di abitazioni principali e seconde case
Rimane il problema della definizione di “abitazione principale”: la legge di Bilancio fa riferimento all’articolo 10, comma 3 bis del Testo Unico delle imposte di redditi, che parla di della casa in cui la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale dimora abitualmente, mentre l’articolo 43 del Codice civile parla di luogo in cui la persona ha la dimora abituale: occorre, cioè la residenza mentre chi compra una casa da ristrutturare non risiede certo lì. Le Entrate, però, anche se in riferimento al superbonus, avrebbero già risolto positivamente il caso, con la circolare 13/E/2023, e la risposta a interpello 377/2023.
Sulle seconde case, invece, si registra una mitigazione del taglio: spetta il 36% di  96mila euro. In concreto, 34.560 euro di detrazione massima per ciascuna abitazione secondaria.

I “tetti” di reddito
Ma tutto questo va considerato alla luce di una delle novità assolute della legge di Bilancio: dal 2025 l’ammontare delle spese detraibili dall’Irpef non potrà superare uno specifico massimale, determinato facendo riferimento a due variabili: il reddito complessivo dichiarato e la situazione familiare del contribuente. Per coloro che dichiarano un reddito complessivo compreso tra 75.001 e 100mila euro il tetto della spesa su cui applicare le aliquote di detrazione sarà di 14mila euro; se invece il reddito dichiarato supera i 100mila euro, il plafond scende a 8mila euro. Non si considerano nel tetto di oneri e spese detraibili le spese sanitarie, gli investimenti in start-up e Pmi innovative, gli interessi passivi sui mutui e premi assicurativi relativi a contratti stipulati entro il 2024 e le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.
Attenzione, però: poi si applica il coefficiente legato ai figli fiscalmente a carico presenti all’interno del nucleo familiare del contribuente. Sarà pari a: 0,50 se nel nucleo familiare non vi sono figli fiscalmente a carico; 0,70 se ve ne è uno; 0,85 se ve ne sono due; 1 se ve ne sono più di due o se ne è presente almeno uno con disabilità. Nel conteggio dei figli devono essere compresi sia quelli riconosciuti nati fuori dal matrimonio sia quelli adottivi, affiliati o affidati.
L’importo massimo di oneri e spese ammesse in detrazione sarà determinato applicando il coefficiente familiare al valore di riferimento reddituale, generando così 8 diversi massimali. Per esempio, un contribuente con 80mila euro di reddito e un figlio fiscalmente a carico all’interno del proprio nucleo familiare potrà calcolare le detrazioni Irpef spettanti su un ammontare massimo di oneri e spese pari a 9.800 euro annui, determinato in 14mila euro (limite massimo) per il coefficiente di 0,70. Insomma, i contribuenti più ricchi vengono fortemente penalizzati rispetto al regime precedente, che non conosceva tetti e coefficienti.

La proroga della polizza calamità
Da segnalare che con il Dl 202/2024  (e non con la legge di Bilancio), ancora in fase di conversione in legge, il termine fissato con Legge 30 dicembre 2023 per le imprese, relativo all’obbligo assicurativo per le imprese contro le catastrofi naturali (cosiddetto CatNat), è stato prorogato al 31 marzo 2025. Ma questi ulteriori ritardi del decreto attuativo, non ancora pubblicato, ridurranno ancora il tempo a disposizione per stipulare le polizze ed è quindi non improbabile una nuova proroga. Le imprese che non hanno una polizza contro le calamità naturali perdono il diritto agli incentivi pubblici.

Le norme sui soci
la Legge di Bilancio prevede la possibilità per le società di assegnare ai soci beni immobili o mobili registrati non utilizzati come beni strumentali con un’imposta sostitutiva dell’8%. Questa misura agevola il trasferimento ai soci di beni non utilizzati come strumentali dalla società. Gli imprenditori individuali potranno escludere dal patrimonio dell’impresa i beni immobili strumentali con un’imposta sostitutiva dell’8% sull’Irpef.

Affitti
Qualche novità va registrata anche sul fronte locazioni: nel disegno di legge sul Piano Casa Italia sarebbe finalmente previsto (ma il condizionale è d’obbligo) che i fondi di sostegno agli affitti vadano direttamente ai proprietari e non ai vari enti locali, secondo una procedura che sinora ha procurati lungaggini e disagi. Anche se nella legge di Bilancio 2025 sono spariti i fondi stessi. Inoltre sarebbe incrementato di 10 milioni il fondo per la morosità incolpevole (anch’esso per ora scomparso dalla legge di Bilancio).