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Nel contesto delle agevolazioni prima casa, il computo della superficie utile di un immobile riveste un’importanza cruciale. È determinante considerare l’utilizzo concreto degli ambienti e la possibilità che essi consentano lo svolgimento delle attività quotidiane tipiche della vita domestica, indipendentemente dalla loro abitabilità in senso giuridico.
Pertanto, è un errore ritenere automaticamente non utili, ad esempio, un piano interrato accessibile mediante scala esterna, o una soffitta che non raggiunga i requisiti di altezza standard per l’abitabilità, se tali spazi vengono effettivamente utilizzati per funzioni essenziali nella vita del “padrone” della casa.
La posizione della Cassazione sugli immobili di lusso
Tenendo conto di tali premesse, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 1° marzo 2025, n. 2503, ha ribadito la legittimità della revoca delle agevolazioni prima casa in un caso relativo a un immobile con una superficie utile complessiva superiore a 240 mq, rientrante quindi nella classificazione di abitazione di lusso.
L’Agenzia delle Entrate, ai sensi dell’art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, aveva recuperato l’IVA applicata in misura agevolata (4%) per l’acquisto dell’immobile, richiedendo il pagamento dell’imposta ordinaria con interessi e sanzioni. L’Amministrazione finanziaria aveva fondato il proprio calcolo sulla superficie utile complessiva, eccedente i limiti previsti dai criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969 n. 1072.
Il ricorso e le divergenze tra le parti
I ricorrenti avevano contestato il metodo di calcolo della superficie utile adottato dall’Amministrazione, sostenendo che:
- Il piano interrato non fosse collegato direttamente all’abitazione principale;
- Il secondo piano costituisse una soffitta, non computabile nella superficie utile;
- L’autorimessa fosse assimilabile a un posto macchina, quindi esclusa dal calcolo.
La Commissione Tributaria Provinciale (CTP) aveva accolto il ricorso, ma la Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva invece confermato l’interpretazione del Fisco, ritenendo corretto includere tali spazi nel computo della superficie utile complessiva.
I ricorrenti si sono quindi rivolti alla Corte di Cassazione, lamentando, tra le altre cose, un’erronea interpretazione del concetto di “superficie utile complessiva” da parte della CTR.
Criteri di classificazione per immobili di lusso
La Cassazione ha chiarito che, ai fini della classificazione di un immobile come abitazione di lusso, occorre fare riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 6 del D.M. Lavori Pubblici n. 1072/1969.
Questo dispone che rientrano nella categoria di immobili di lusso le unità immobiliari con una superficie utile complessiva superiore a 240 mq, escluse alcune aree quali balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
La nozione di “superficie utile complessiva” si basa sull’effettiva utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro abitabilità giuridica. Il criterio si estende a comprendere spazi che, pur con altezze inferiori agli standard, risultano utilizzabili per attività quotidiane proprie della vita domestica.
Nel caso in esame, la Cassazione ha ritenuto corretta l’inclusione nel calcolo della superficie utile complessiva di:
- Il piano interrato, in quanto parte integrante dell’immobile, seppure accessibile da una scala esterna esclusivamente a servizio dei proprietari;
- Il secondo piano, contenente locali (ripostigli, guardaroba, disimpegni) funzionalmente collegati agli altri ambienti abitativi.
Conclusioni: il ruolo dell’acquirente e le sanzioni per dichiarazioni mendaci
La Cassazione ha confermato che la richiesta di agevolazioni prima casa è una facoltà esclusiva dell’acquirente, che deve dichiarare sotto la propria responsabilità la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge. Nel caso di dichiarazioni mendaci, l’Agenzia delle Entrate ha il potere di:
- Recuperare le differenze d’imposta dovute;
- Applicare sanzioni amministrative pari al 30% della differenza accertata.
Infine, la Corte ha ricordato che l’applicazione dell’aliquota agevolata non costituisce un obbligo per il venditore o per l’Ufficio, ma è subordinata esclusivamente alla volontà espressa dall’acquirente nell’atto di acquisto, che assume piena responsabilità per la correttezza della dichiarazione.
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