Mediaset, venduto il quartier generale di Cologno (per 52 milioni): l’accordo tra Generali e una società veneta

È stato venduto per oltre 50 milioni di euro il quartier generale di Mfe-Mediaset a Cologno Monzese, alle porte di Milano. La compravendita immobiliare è stata chiusa il 20 marzo scorso e riguarda due dei tre grandi palazzi di Viale Europa che rappresentano da decenni il cuore della direzione e della produzione televisiva del gruppo. La proprietà però non era di Mediaset che ha sempre pagato l’affitto a un «padrone di casa». A vendere è stata Generali Real Estate, ad acquistare la Cologno SPV, una società di cartolarizzazione costituita dalla veneta Banca Finint per conto di investitori.

L’immobiliarista dietro le quinte

Per la gestione del complesso (compreso l’incasso degli affitti) l’acquirente ha incaricato una società che fa capo a Mirella Viviana Arbib (79 anni), la cui famiglia controlla una banca privata svizzera, ed è amministrata dall’imprenditore immobiliare Angelo Anav (50). E sarebbe proprio Anav, secondo una ricostruzione credibile, il principale investitore che, con il supporto di Banca Mps, sta dietro la Cologno SPV.

Le commissioni da 600 mila euro

Nell’ articolata compravendita, perfezionata con il rogito del notaio milanese Alessandro Andreatini, sono state pagate mediazioni per quasi 600 mila euro a due intermediari e cancellate le preesistenti ipoteche di una serie di banche (tra cui Bank of China). 
Cbre (Commercial Real Estate Service) ha intermediato l’operazione per conto di Generali mentre per Cologno è scesa in pista l’inglese C&W (Uk) del gruppo di consulenza immobiliare Cushman & Wakefield. A ciascuna andrà una commissione di mediazione di 282.934 euro.

Quella scelta di Silvio Berlusconi

«Dopo 25 anni di carriera ricomincio da zero, con un quiz di alto livello su una rete privata che ha messo a disposizione eccezionali mezzi tecnici». Era il 1982 e Mike Bongiorno, abbandonata la Rai, era pronto a lanciare Superflash «nei nuovi studi televisivi di Canale 5-Videotime a Cologno Monzese». 
Quarantatre anni fa Silvio Berlusconi trasferiva gradualmente le attività delle sue tv nei grandi edifici di Corso Europa dove oggi svetta anche la torre Mediaset, uno dei simboli più riconoscibili del gruppo. Da Palazzo dei Cigni, gli studi di Milano 2 dove tutto è cominciato con Telemilano, a Cologno nell’area Icet-De Paolis, dal nome di un’azienda e di un produttore che avevano creato un polo per rivaleggiare con Cinecittà. 

Mediaset tra affitto e proprietà

Ma all’epoca Berlusconi comprò i palazzi di Cologno o fin dall’inizio è andato in affitto? Negli atti della compravendita (e da una visura storica) le notizie sulla proprietà partono solo dal 2001 quando il complesso era già nell’orbita Generali (intestato ad Assitalia). Nel 2006 è stato poi apportato al fondo di investimento immobiliare Scarlatti, riservato a investitori professionali e gestito da Generali Real Estate sgr. Nei due edifici al centro della compravendita le tv della famiglia Berlusconi dovrebbero essere in affitto da sempre mentre sono (e restano) di proprietà del gruppo, e dunque fuori dalla compravendita, sia la torre che il palazzo al civico 48, dove sono concentrati uffici di presidenza, direzione, ceo, cfo, marketing, comunicazione ecc. Dal fondo di Generali i due palazzi, dunque, sono ora passati alla Cologno SPV (acronimo per Special Purpose Vehicle), che realizzerà una cartolarizzazione immobiliare con Banca Finint nel ruolo di “servicer” cioè soggetto incaricato della riscossione dei crediti. Da notare che nel 2001 quando il complesso passò di mano all’interno del gruppo Generali, venne valorizzato, secondo i bilanci dell’epoca, 46,7 milioni, poco meno del valore dell’attuale compravendita

Da Casa Vianello all’Isola dei famosi

Cambia la proprietà ma i palazzi di Cologno sono sempre il centro nevralgico di MediaForEurope-Mfe, cioè la nuova denominazione ufficiale di Mediaset da quando nel 2021 ha spostato la sede legale ad Amsterdam. Ufficio principale e residenza fiscale restano invece nell’immobile di Viale Europa 46 che con il gemello ai civici 38-44 ospita anche produzioni, redazioni, studi televisivi ecc. Qui sono stati realizzati dagli anni Ottanta a oggi i più importanti programmi di Canale 5, Italia 1 e Rete 4, tra cui La ruota della fortuna, Ok il prezzo è giusto!, Passaparola, Casa Vianello, Buona Domenica, Scherzi a parte, Stranamore, Paperissima, Bim Bum Bam, Pomeriggio Cinque, Live -Non è la d’Urso, L’isola dei famosi e moltissimi altri.

Chi paga il canone (e quanto)?

Titolare dei contratti di locazione è la controllata Rti-Reti Televisive Italiane. Non è noto il costo dell’affitto ma la rendita catastale dei due palazzi è complessivamente di oltre 800mila euro.

Acconto a novembre saldo a marzo

Il preliminare era stato siglato a novembre con il versamento di un acconto di 5,2 milioni per arrivare al rogito con il saldo di 46,8 milioni prelevati da un conto di Banca Finint e destinati a un conto di State Street Bank International. Totale: 52 milioni. Che cosa farà adesso la società acquirente? Leggiamo dall’atto di compravendita: «Un’operazione di cartolarizzazione immobiliare da realizzarsi ai sensi dell’articolo 7.2 della legge sulla cartolarizzazione, che verrà finanziata da Banca Mps nonché attraverso l’emissione da parte della SPV di più classi di titoli…». I titoli sono acquistabili da investitori istituzionali e il rimborso è garantito dal flusso di cassa che deriva dalla gestione dell’immobile (per esempio i canoni di locazione). Quindi è centrale il soggetto che si occupa della gestione e dell’amministrazione. Nell’operazione Cologno l’incarico è stato dato alla società romana Ecodomus, totalmente controllata da Mirella Viviana Arbib (79 anni) e amministrata dall’imprenditore immobiliare Angelo Anav (50 anni). 

L’asse Anav-Arbib

Una società di entrambi (50/50), la Finma 6, aveva siglato il preliminare con Generali a novembre riservandosi di nominare l’acquirente finale cioè la Cologno SPV. Anche questo contribuisce a rafforzare l’ipotesi che proprio Anav (e forse anche Arbib) sia l’investitore per cui Banca Finint ha “montato” la cartolarizzazione. D’altra parte la signora Arbib più che un contributo operativo sembra poter garantire un contributo di capitali: con il marito Joseph Benhamou e la famiglia è azionista di riferimento della banca privata di Ginevra Cbh-Compagnie Bancaire Helvétique che ha 16 miliardi di franchi di asset in gestione (il cambio con l’euro è più o meno alla pari) e 36 milioni di utile netto 2024.