il calcolo dei 5 anni

In merito alle agevolazioni prima casa, ai fini del calcolo del quinquennio, che influisce sulla revoca delle agevolazioni prima casa in caso di vendita dell’immobile con riserva della proprietà, rileva il momento della conclusione della vendita.

Lo chiarisce la sentenza della Corte di Cassazione n. 5068 del 26 febbraio 2025.

I giudici della Corte, previa ricostruzione della disciplina civilistica e fiscale, puntualizzano che, diversamente dalla disciplina civilistica, non rileva il pagamento del prezzo ma occorre far riferimento alla conclusione del contratto di vendita dell’immobile con riserva della proprietà.

Agevolazioni prima casa, i chiarimenti sul calcolo dei 5 anni: la fattispecie

Con atto di compravendita, due coniugi in regime di comunione legale vendevano la piena proprietà di un immobile e gli acquirenti, previa dichiarazione della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi di cui alla nota II bis, dell’articolo 1 della tariffa allegata al testo unico dell’imposta di registro (TUR), beneficiavano delle agevolazioni prima casa.

Successivamente, con atto pubblico di compravendita con riserva di proprietà in parte a favore proprio ed in parte a favore di terzo, i coniugi dichiaravano di cedere, in favore di un contribuente, l’usufrutto vitalizio e in favore di un altro contribuente, ai sensi dell’articolo 1411 cc., la nuda proprietà della casa di abitazione, in base ad un prezzo da corrispondere in maniera dilazionata.

I venditori, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, si riservavano la proprietà sull’immobile e, pertanto, gli effetti della vendita erano subordinati all’effettivo e totale pagamento del prezzo.

Una volta corrisposto, dunque, integralmente il prezzo d’acquisto da parte degli acquirenti, veniva stipulato un atto di accertamento di avveramento della condizione, con cui gli acquirenti conseguivano il possesso legale e, dunque, la proprietà dei cespiti.

Successivamente, l’Agenzia delle entrate ha notificato ai contribuenti un avviso di liquidazione dell’imposta con irrogazione delle sanzioni, con cui revocava l’agevolazione fiscale, concessa in sede di registrazione dell’atto di mutuo, nel presupposto che gli stessi, con l’atto di vendita con riserva della proprietà avessero ceduto l’abitazione prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, altro immobile da adibire a propria abitazione.

In seguito all’impugnazione dell’atto impositivo da parte dei contribuenti, la competente commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso assumendo che non vi fosse una ragione sostanziale e giuridica per ritenere che il programma negoziale iniziato con il primo atto e concluso solo al saldo del prezzo avesse implicato la perdita del diritto al beneficio fiscale accordato.

La competente commissione tributaria regionale invece accoglieva l’appello dell’Agenzia delle entrate ed in riforma della sentenza di primo grado, confermava l’atto impositivo.

Più in particolare, i giudici di appello affermavano che, in tema di vendita con riserva di proprietà degli immobili con pagamento a rate, ai fini dell’imposta di registro l’effetto traslativo della vendita a rate è immediato ai sensi dell’articolo 27, comma 3 del TUR e l’imposta va corrisposta al momento della registrazione dell’atto.

In tale ipotesi, la cessione dell’immobile doveva essere considerata come effettivamente avvenuta alla data della sottoscrizione dell’atto notarile di compravendita con riserva della proprietà, e, quindi, prima del decorso del quinquennio previsto dalla normativa agevolativa invocata nell’atto di acquisto dell’immobile, con conseguente decadenza delle agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa: i chiarimenti della Cassazione in caso di vendita con riserva di proprietà

In seguito al ricorso dei contribuenti, la Corte fornisce i seguenti chiarimenti a supporto della decisione di rigetto.

I contribuenti deducono in particolare che nel caso di specie non si verteva in ipotesi di una condizione meramente potestativa, ma la condizione apposta al contratto di vendita con riserva di proprietà era collegata non ad una mera volontà dell’acquirente ma ad un suo preciso inadempimento, con conseguenza che anche sotto il profilo economico la condizione apposta non poteva mai essere classificata come meramente potestativa, motivo per il quale correttamente i giudici tributari del primo grado avrebbero accertato la correttezza della tassazione in misura fissa da cui discendeva lo spostamento dell’efficacia del contratto, sia sotto il profilo tributario che civilistico, alla data di avveramento della condizione.

Le parti lamentano che la competente Commissione tributaria regionale non aveva valutato che, nonostante ai sensi dell’articolo 27, comma 3 del TUR il contratto, secondo l’impostazione dell’Ufficio, andava registrato con l’applicazione dell’imposta proporzionale, la disamina dei documenti prodotti agli atti dalla parte ricorrente dimostrava come ciò non era avvenuto ed, infatti, l’atto era stato tassato in misura fissa ed il regime fiscale concretamente applicato attestava, secondo quanto affermato nella sentenza di primo grado, che l’Ufficio aveva qualificato l’atto di vendita con riservato dominio come una comune vendita condizionata, dando risalto, dunque, alla clausola.

In sostanza, il pagamento dell’imposta proporzionale era stato rinviato al momento in cui la condizione si è verificata, ovvero, all’atto del trasferimento del diritto di proprietà, il che era avvenuto dopo il quinquennio, coerentemente con le prescrizioni della normativa agevolativa.

Al riguardo, si fa presente che la disciplina sulle agevolazioni prima casa commina la decadenza nell’ipotesi in cui l’immobile che ha beneficiato delle agevolazioni sia ceduto entro cinque anni dall’acquisto e non si proceda, entro un anno, al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione principale.

La peculiarità di tale controversia è data dalla circostanza che l’atto di vendita con riserva di proprietà dell’immobile è stato stipulato prima del decorso del quinquennio, mentre il perfezionamento della vendita subordinato, ai fini civilistici, al pagamento del prezzo era avvenuto successivamente ai cinque anni.

Al riguardo, si fa presente che ai sensi dell’articolo 1523 cc “nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.”

Agevolazioni prima casa: il passaggio di proprietà è perfezionato al momento della conclusione della vendita

Ciò premesso, la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei contribuenti sulla base del seguente iter interpretativo.

In particolare il richiamato articolo 27 del TUR, al comma 1 prevede che “Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”, mentre il comma 3 del TUR espressamente prevede che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore…”.

Nel caso di specie, si è in presenza di una vendita con patto di riservato dominio, rapporto che, sotto il profilo squisitamente civilistico, aggancia il momento di trasferimento della proprietà alla data di pagamento dell’intero prezzo, mentre per il legislatore tributario vi è un disallineamento rispetto alla disciplina fiscale, essendovi una anticipazione della materia imponibile, in considerazione della preminenza dell’interesse erariale.

Così, ai fini dell’imposta di registro, l’articolo 27, comma 3 del TUR stabilisce espressamente che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà…”.

In ragione di tale previsione, la Corte ritiene che non possa trovare applicazione a tali atti il regime fiscale proprio delle vendite sottoposte a condizione sospensiva, il quale prevede, in base alla medesima norma, il pagamento dell’imposta in misura fissa al momento della registrazione ed il pagamento “della differenza tra l’imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione detratto e quella pagata in sede di registrazione” al momento del verificarsi della condizione, come stabilito del comma 2 dell’articolo 27 del TUR.

La ‘ratio’ di questa previsione è ascrivibile al fatto che, in questo tipo di vendita, l’effetto traslativo dipende da una condotta dell’acquirente e non già dal verificarsi di un evento estraneo alla volontà delle parti.

Difatti, la vendita con riserva di proprietà è accomunata, nel trattamento fiscale, agli “atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.

Da ciò deriva che, ai fini dell’imposta di registro, diversamente dalla disciplina civilistica, il contratto produce l’immediato trasferimento della proprietà all’acquirente, con la conseguenza che il contratto, con cui le parti sciolgono una vendita con riserva di proprietà in conseguenza del mancato pagamento del prezzo, non costituisce per la disciplina sull’imposta di registro un negozio ricognitivo di un effetto già verificatosi in conseguenza di tale inadempimento, ma produce esso stesso l’effetto di risolvere il precedente contratto, ponendone nel nulla gli effetti, con la conseguente retrocessione del bene all’originario proprietario.

Agevolazioni prima casa: le conclusioni della Corte di Cassazione

Sulla base delle precedenti precisazioni, la Corte condivide la ricostruzione in base alla quale viene revocata l’agevolazione prima casa, nel presupposto che i contribuenti, con l’atto di vendita con riserva della proprietà, avessero ceduto l’abitazione, prima del decorso dei cinque anni, da ciò derivando la decadenza dalle agevolazioni.

Tutto ciò premesso, la Corte di Cassazione ha affermato nel caso di specie il principio di diritto, in base al quale il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell’imposta di registro del beneficio prima casa decade da tale beneficio nell’ipotesi in cui entro il quinquennio dalla data dell’acquisto aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, la proprietà sull’immobile.

In tale ipotesi rileva il momento della conclusione della vendita come stabilito dall’ articolo 27 del TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo.