arriva la circolare applicativa, cosa cambia — idealista/news

Arrivano importanti novità per il Decreto Salva Casa in Campania: con l’emanazione dell’apposita circolare applicativa, la Regione ha chiarito le modalità di applicazione della Legge 105/2024 su tutto il territorio locale. Tramite la circolare CI/2025/3, la Regione Campania ha chiarito quali norme del Salva Casa sono direttamente applicabili e quali, invece, si integrano con la L.R. 16/2004 e la legislazione regionale vigente.

Il Decreto Salva Casa e l’applicazione in Campania

Il Decreto Salva Casa – ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 – ha introdotto importanti novità nella gestione delle opere edilizie, in particolare semplificando le procedure burocratiche di sanatoria per piccole difformità edilizie o, ancora, irregolarità minori. La ribattezzata Legge Salva Casa va a modificare alcune norme del Testo Unico dell’Edilizia, il D.P.R. 380/2001, concentrandosi principalmente:

• sulla semplificazione normativa, per ridurre la complessità burocratica nella regolarizzazione delle piccole difformità edilizie;
• sulla sanatoria di irregolarità minori, come interventi realizzati senza l’ottenimento degli opportuni permessi, purché in conformità con le leggi vigenti;
• sulla riduzione delle controversie legali per la sanatoria delle irregolarità;
• sul supporto ai Comuni e alle autorità locali che, per alcuni interventi in sanatoria, possono incassare direttamente i relativi oneri.

Attraverso la circolare CI/2025/3, emanata dalla Direzione Regionale Governo del Territorio lo scorso 28 gennaio 2025, la Regione Campania recepisce la Legge Salva Casa, con particolare riferimento:

• all’integrazione della modificata normativa nazionale con le specificità di leggi e regolamenti regionali;
• alle necessità di chiarimenti interpretativi delle nuove norme;
• alla specificazione di indicazioni operative per le Pubbliche Amministrazioni e gli operatori di settore.

Salva Casa in Campania: norme in applicazione diretta

Innanzitutto, la circolare della Regione Campania interviene su tutte quelle misure della Legge Salva Casa che non necessitano di atti attuativi, per poter essere immediatamente operative. Di conseguenza, sono valide sin dall’entrata in vigore della Legge 105/2024, ovvero dal 29 maggio dello stesso anno. Ma quali sono gli interventi più rilevanti?

Sanatoria semplificata per piccole difformità

La Regione Campania ha confermato l’applicabilità diretta della sanatoria per piccole difformità edilizie, come previsto dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dalla Legge 105/2024. In particolare, si potrà procedere:

• presentando l’apposita SCIA in sanatoria;
• corrispondendo la relativa sanzione amministrativa, dall’importo variabile a seconda della gravità dell’irregolarità.

La norma si considera auto-applicativa, purché gli interventi rispettino gli strumenti urbanistici locali vigenti al momento della richiesta.

Tolleranze costruttive per gli immobili

Le tolleranze costruttive per immobili antecedenti al 2024 sono immediatamente applicabili in Campania, come previsto dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dalla Legge 105/2024. Sono quindi valide:

• tolleranze del 5% per superfici inferiori a 100 metri quadri e del 2% per quelle superiori a 500 metri quadri;
• tali tolleranze sono considerate automaticamente regolari, se entro a queste soglie.

Demolizioni per abusi sanabili

La circolare conferma l’applicabilità diretta anche per il blocco delle demolizioni per abusi sanabili. In altre parole, gli interventi irregolari ma regolarizzabili con il Salva Casa in Campania evitano la demolizione.

Il TAR della Campania, con la sentenza 406/2025, ha specificato che il blocco alle demolizioni è già applicabile ai procedimenti in corso.

Altre misure in applicazione diretta

Ancora, la circolare operativa individua altre misure minori che, come quelle già precedentemente elencate, prevedono un’applicazione diretta su tutto il territorio della Regione. Fra queste, vale la pena elencare:

• la documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili, come da articolo 9-bis. La norma prevede che lo stato legittimo si debba basare sui titoli abilitativi originari o sanati, senza la necessità di ulteriori certificazioni;
• le semplificazioni sull’agibilità, previste dall’articolo 24, che prevedono la possibilità di ottenere il relativo certificato anche con una dichiarazione del tecnico, eliminando i sopralluoghi obbligatori per gli edifici già conformi;
• gli interventi in parziale difformità previsti dall’articolo 34, regolarizzabili con una comunicazione al Comune, senza la necessità di permessi aggiuntivi;
• i casi particolari di parziale difformità, in base all’articolo 34-ter, che non comportano la richiesta di procedure autorizzative per piccoli errori esecutivi o modifiche minori al progetto;
• l’accertamento di conformità per parziali difformità, come da articolo 36-bis, per la sanatoria di variazioni essenziali tramite la presentazione della SCIA e il pagamento della relativa sanzione, purché in conformità con gli strumenti urbanistici;
• gli interventi realizzati in difformità senza la SCIA, previsti dall’articolo 37, con la possibilità di regolarizzazione retroattiva con la presentazione della SCIA in sanatoria.

Integrazione del Salva Casa con la normativa regionale

La circolare CI/2025/3 della Regione Campania ha inoltre specificato quali interventi della Legge 105/2024 prevedono un’integrazione con la normativa regionale già in vigore, nonché le specifiche modalità di applicazione. Ma quali sono le principali novità?

Recupero dei sottotetti

L’articolo 2-bis del D.P.R. 380/2001 modificato dalla Legge 105/2024, al comma 1-quater, consente il recupero dei sottotetti a uso abitativo senza permesso di costruire. In Campania, la normativa è stata armonizzata con la L.R. 15/2000, la L.R. 13/2022 e la L.R. 16/2004, prevedendo:

• un’altezza media di 2,10 metri e un’altezza minima di 1,40 per soffitti non orizzontali;
• possibili deroghe ai limiti di distanza tra edifici, definite a livello locale;
• l’obbligo della SCIA per gli interventi di ristrutturazione.

Nei comuni che prevedono un Piano Strutturale Urbanistico (PSU) già approvato, sono ammesse destinazioni residenziali, terziarie, turistiche o commerciali, quest’ultime se prevalenti nell’edificio. In assenza di un PSU, il recupero dei sottotetti è limitato a quelli esistenti al 25 agosto 2022, esclusi i territori a rischio, come da L.R. 15/2000.

Cambio di destinazione d’uso

L’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, a seguito della modifica dalla Legge 105/2024, semplifica i cambi di destinazione d’uso tra categorie omogenee senza opere. 

In Campania, la circolare lo integra con la L.R. 16/2004 e la L.R. 19/2001, confermando gli oneri di urbanizzazione per aumenti del carico urbanistico. I cambi di destinazione d’uso in zone agricole sono soggetti al PRG comunale e possono richiedere  il permesso di costruire.

Limiti paesaggistici e sismici regionali

La circolare armonizza anche la L.R. 9/1983 e il D.Lgs. 42/2004 con le disposizioni del D.P.R 380/2001 post Salva Casa, che escludono la possibilità di sanatoria semplificata per gli abusi in aree vincolate. A differenza della normativa nazionale, sarà necessario:

• ottenere la doppia conformità nelle zone paesaggistiche;
• procedere a verifiche strutturali per ogni intervento, anche per interventi tollerati, all’interno delle aree sismiche.

Interventi in edilizia libera

L’articolo 6 del D.P.R. 380/2001, sempre per effetto delle modifiche del Salva Casa, amplia l’edilizia libera, ad esempio introducendo le VEPA o le tende a pergola. In Campania è integrato con la L.R. 16/2004 e con L.R. 13/2022 e prevede di:

• procedere a comunicazione preventiva al Comune per gli interventi rilevanti, come ad esempio l’installazione di soppalchi leggeri;
• vagliare la necessità di verifiche di compatibilità, in base alla L.R. 16/2004, in aree vincolate dal punto di vista paesaggistico o sismico.

In base alla L.R. 13/2022, non è necessario ottenere specifici permessi il rifacimento parziale di tramezzi interni, le recinzioni in legno o metallo e l’installazione di impianti fotovoltaici o termici sugli edifici.

Poiché la materia è molto complessa, per comprendere tutti gli interventi in applicazione diretta e quelli armonizzati con le normative regionali, è utile avvalersi del parere del proprio legale di fiducia e delle autorità regionali e comunali sparse sul territorio.