Mercato immobiliare in Toscana, ripartono gli acquisti della prima casa. Le aree più richieste

Firenze, 11 marzo 2025 – Il mercato immobiliare in Toscana torna a muoversi, con un segnale positivo che arriva dal comparto della prima casa. Dopo tre anni in terreno negativo, i toscani tornano a comprare casa per andarci a vivere perché i tassi sono in discesa, ma anche per un rinnovato clima di fiducia. Secondo l’osservatorio di Fiaip, presentato in Regione, nel 2024 le compravendite in Toscana sono cresciute dell’1,5%. A fare la differenza è stata la crescita del 7,6% registrata nell’ultimo trimestre. “A sostenere il mercato immobiliare – conferma il presidente nazionale di Fiaip, Gian Luca Baccarini – è stato soprattutto il credito. L’anno scorso abbiamo avuto una crescita del 10% dei mutui, questo grazie soprattutto ai sei ribassi dei tassi decisi dalla Bce. È importante in questo contesto che il sostegno del credito prosegua e che la garanzia pubblica Consap, ristretta nell’ultima legge di bilancio, sia riallargata in termini di platea dei beneficiari”.

Si torna ad acquistare casa, abbiamo detto. Ma dove? Soprattutto in provincia e nei centri più piccoli, anche al mare, come a Follonica e in Versilia, ma anche nelle province di Firenze, Arezzo, Siena e Prato. Nel capoluogo toscano, le zone più richieste restano il centro storico, dove l’incertezza sulla regolamentazione degli affitti brevi ha però frenato il mercato, e quartieri come Campo di Marte e Novoli, che registrano una ripresa nelle transazioni grazie a prezzi più accessibili rispetto alle aree più esclusive. Anche a Pistoia e nella Valdinievole si osserva un rinnovato interesse per le abitazioni principali, con particolare attenzione a immobili di quattro o cinque vani dotati di balcone, garage o cantina.  Le aspettative degli acquirenti restano elevati, in particolare rispetto agli spazi, ma anche all’efficienza energetica, verso la quale si presta sempre più attenzione.

Ad Arezzo la principale criticità resta la scarsità di immobili disponibili, un fattore che ha portato a un rialzo dei prezzi medi al metro quadro e ad una minore fluidità del mercato. Nelle zone periferiche come il Valdarno e la Val di Chiana, la flessione dei prezzi ha reso più accessibile l’acquisto della prima casa, con un numero di transazioni stabile. Un trend simile si registra anche nella provincia di Siena, dove il centro città mantiene un forte appeal sia per chi cerca un’abitazione principale sia per chi investe in immobili ristrutturati. Nei comuni limitrofi, come Castelnuovo Berardenga e Monteriggioni, si osserva una leggera flessione al ribasso dei prezzi, rendendo più conveniente l’acquisto rispetto agli anni precedenti.

Spostandosi verso le province costiere, la situazione appare più frammentata. A Livorno si registra un incremento delle richieste nelle zone sud della città, in particolare per gli immobili con spazi esterni e vista panoramica. Anche Cecina e Rosignano continuano ad attrarre acquirenti, soprattutto per soluzioni da mettere a reddito. Sulla costa maremmana, la domanda resta alta nelle località turistiche, con Monte Argentario e Castiglione della Pescaia tra le aree più ambite, seppur con prezzi al metro quadro superiori alla media regionale.

Uno degli aspetti più critici del mercato immobiliare toscano resta il settore delle locazioni. Nelle città turistiche, la diffusione degli affitti brevi ha ridotto l’offerta di soluzioni disponibili per la locazione a lungo termine, causando un’impennata dei prezzi. “Molti proprietari preferiscono questa formula per la maggiore flessibilità gestionale e la riduzione del rischio di contenziosi”, ha spiegato Simone Beni, presidente Fiaip Toscana, convinto che la stretta sulle locazioni turistiche, in particolare a Firenze, “non risolverà il problema dell’overtourism e sposterà, anzi sta già spostando, gli affitti brevi nelle zone limitrofe all’area Unesco, come per esempio Sant’Ambrogio, dove si sta assistendo ad un incremento delle richieste”. 

Un aspetto cruciale è il legame tra contratti di locazione e durata dell’affitto. “Occorre una maggiore flessibilità nelle tipologie contrattuali per chi affitta, superando il limite standard dei quattro anni e permettendo di concordare durate più brevi, in modo da incentivare chi oggi preferisce gli affitti turistici a considerare il mercato della locazione ordinaria”, ha fatto presente Beni. Al tempo stesso, la riqualificazione degli immobili resta un nodo centrale. “Chi ha un immobile da ristrutturare dovrebbe ricevere incentivi, ma ancora più importante è intervenire sulla burocrazia: oggi, per un cambio di destinazione d’uso si rischia di dover affrontare procedure complesse e costose. Con il decreto Casa qualcosa si è mosso, ma serve proseguire sulla strada della semplificazione”.

Guardando ai prossimi mesi, gli esperti di Fiaip prevedono un consolidamento della ripresa, soprattutto se il calo dei tassi di interesse si manterrà costante. L’incognita resta il quadro normativo, con le indiscrezioni su un possibile nuovo “Piano casa green” che stanno generando incertezza tra gli investitori. “Per garantire stabilità e fiducia è necessario che la politica fornisca un quadro normativo chiaro e coerente”, conclude Beni. In quanto ai prezzi alti, soprattutto nelle città turistiche, “sono dovute alla carenza di immobili sul mercato e quindi aumentare la disponibilità di case resta uno dei principali obiettivi”.