Coi tassi più bassi per i mutui il mercato immobiliare in Toscana riparte

Il mercato immobiliare residenziale in Toscana manda in archivio il 2024 con incrementi di entità “inferiore al 5%” nei valori e nel numero di compravendite di casa, e tuttora “i valori tendenzialmente sono in leggero aumento, i prezzi stanno tenendo perché comunque abbiamo rilevato e stiamo rilevando come prospettiva nel 2025 una buona richiesta di appartamenti, c’è interesse nel comprarsi la casa”. Questa l’analisi di Simone Beni, presidente Fiaip Toscana, che ha presentato il rapporto sul mercato immobiliare regionale curato dalla federazione nel corso di un evento ospitato dalla Regione Toscana.

Nel 2024, ha spiegato, “abbiamo misurato un miglioramento nei tempi di vendita, e abbiamo misurato un numero di compravendite stabile, con prezzi abbastanza stabili. I prezzi, ovviamente, sono una media: abbiamo avuto appartamenti che si sono deprezzati perché magari sono in zone non ben servite, o magari hanno delle situazioni particolari per cui in quella zona non è conveniente andare a acquistare. In altri casi invece abbiamo visto che gli appartamenti che hanno caratteristiche che richiede spesso il mercato, come spazi esterni, disponibilità di stanze in più e via dicendo, hanno apprezzato anche il valore di vendita”.

L’allentamento dei tassi spinge i mutui casa

Il driver principale degli acquisti nell’immobiliare – in Toscana come in Italia – a giudizio di Fiaip è costituito dai tassi più bassi concessi dalla Bce, e dunque dalle rate più leggere per i mutui: tanto che nel 2024 “abbiamo avuto un +10% di mutui prima casa, questo è un dato che è in linea con quello che accade in questa regione, e questo grazie ai ribassi dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, dopo dieci rialzi consecutivi in poco meno di un anno”. Secondo Baccarini, peraltro, “gli effetti reali dei ribassi dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea li vedremo proprio da metà, fine anno”.

A livello regionale, “abbiamo rilevato che la maggior parte degli acquisti va tra un 70% e un 80% di mutuo – sostiene Beni -, quasi tutti gli appartamenti che vengono acquistati hanno la parte di pagamento tramite mutuo, e quindi è ovvio che se la tendenza della Bce è quella di alzare i tassi, come abbiamo visto negli anni scorsi, si crea una difficoltà nell’andare a comprare casa”. Secondo il presidente regionale di Fiaip, l’attuale discesa dei tassi compensa ampiamente l’effetto depressivo rappresentato dalla discesa degli incentivi alla ristrutturazione: “E’ più importante avere un tasso buono piuttosto che un bonus sulla ristrutturazione – dice -, perché gli appartamenti da ristrutturare non sono lo stesso numero in percentuale rispetto alla quota delle persone vanno ad acquistare tramite mutuo, quindi hanno diverso peso; e ovviamente il mutuo poi dura 30 anni, una ristrutturazione si detrae in 10 anni”.

E c’è chi compra perché l’affitto non si trova

In Toscana, secondo Beni, in questo momento c’è anche un altro driver per le compravendite, ossia l’esplosione dei canoni per la locazione. “Non riuscendo a trovare un appartamento in affitto, larghe fette di persone che non avrebbero pensato di investire oggi in un appartamento, lo fanno perché poi si vende bene: e quindi anche se servirà per 5-6 anni lo comprano, anche genitori di ragazzi che vanno all’università e che per 4-5 anni avranno bisogno di un appartamento. Lo vedono proprio come forma di investimento: quindi stiamo riscontrando anche un interesse che è di riflesso rispetto al mercato della locazione”.

Obiettivi su Firenze, fra tramvia e consolato Usa

Nel caso specifico di Firenze, epicentro dell’immobiliare toscano, ci si aspetta in prospettiva una crescita delle quotazioni nelle aree toccate dalla nuova linea tramviaria Libertà-Bagno a Ripoli. “Il periodo dei lavori – sostiene Beni – è un periodo in cui si va a trovare una diminuzione di interesse, di conseguenza una diminuzione di valore, mentre finiti i lavori, la comodità poi di partire da Bagno a Ripoli, arrivare fino all’aeroporto, o partire dalla zona di Careggi per raggiungere poi Scandicci è un fatto che rende maggiore interesse e di conseguenza maggior aumento di valore degli appartamenti”.

Invece preoccupa, ma solo un po’, la paventata chiusura del consolato Usa a Firenze in ossequi ai tagli dell’amministrazione Trump: “Potrebbe avere una ripercussione – osserva Baccarini -, magari non nell’immediato, ma nel medio lungo periodo sì. Anche per gli investitori: perché comunque avere un appoggio istituzionale consente di avere una certa tranquillità e sicurezza, e noi sappiamo che il mercato vive di fiducia. Se non hai fiducia, serenità e sicurezza, la gente non investe”.