RENDITA CATASTALE E BONUS FACCIATE: QUANDO E’ NECESSARIO L’AGGIORNAMENTO

Le normative in materia di agevolazioni edilizie, incluse quelle relative al Bonus Facciate, possono risultare complesse a causa delle continue evoluzioni legislative. Tuttavia, un aspetto appare chiaro: gli interventi realizzati grazie al Bonus Facciate, regolamentato dalla legge 160/2019 (commi 219-224), non impongono obbligatoriamente un aggiornamento della rendita catastale. Infatti, la natura dei lavori previsti non comporta modifiche tali da rientrare tra i casi di variazione obbligatoria previsti dalle normative catastali generali.

Secondo quanto riportato nel vademecum dell’Agenzia delle Entrate sul Docfa, l’obbligo di presentare una dichiarazione catastale sorge solo per interventi che alterano la consistenza, la categoria o la classe dell’immobile. Esempi tipici includono ampliamenti, frazionamenti, fusioni o cambiamenti significativi della destinazione d’uso.

Gli interventi che possono incidere sulla rendita catastale e che, da normativa, rendono obbligatorio l’aggiornamento riguardano:

• aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie (incremento del numero di vani, superficie o volume in base alla categoria catastale);
• aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Unità immobiliare;

Quindi, o si aumenta la consistenza, quindi si amplia l’unità o si cambia la disposizione degli ambienti, oppure si modifica la destinazione d’uso dell’oggetto e / o le qualità dell’immobile. 

Ma vediamo un elenco di tutti i casi in cui è obbligatoria la variazione catastale:

• • • le nuove costruzioni;
    • la modifica della distribuzione interna dell’unità immobiliare o la modifica dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Durante una ristrutturazione potresti dover modificare la posizione dei tramezzi, oppure spostare il bagno o la cucina, creare un ripostiglio, sopprimere un corridoio, unire più ambienti etc.;
    • il frazionamento in più parti o fusione di unità immobiliari;
    • la fusione di più unità immobiliari;
    • lo scorporo di cantine e soffitte;
    • il Cambio di destinazione d’uso. Ad esempio, nel caso dovessi trasformare un’abitazione in ufficio, o un negozio in magazzino, box in cantina, soggiorno in cucina, camera in studio, posto auto in box, sottotetto in camera etc.;
    • l’Ampliamento dei volumi. Ad esempio, per il piano casa, le sopraelevazioni, la trasformazione di balconi in verande etc.;
    • la creazione di nuove superfici come ulteriori vani, soppalchi, terrazzi praticabili etc.;
    • l’aumento o la diminuzione del “pregio” dell’immobile;

Per i professionisti può essere utile la circolare n° 2 del 2010 dell’Agenzia del Territorio, che al p.to 3.e chiarisce i limiti che prevedono l’aggiornamento catastale obbligatorio:

“L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc. non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita.

Al contrario, lavori di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture, inclusi interventi estetici come la tinteggiatura della facciata, non generano automaticamente l’obbligo di aggiornare la rendita catastale, a meno che non si verifichi un aumento del valore dell’immobile pari ad almeno il 15%.

Bonus Facciate e incrementi di valore immobiliare

La semplice manutenzione della facciata, come la tinteggiatura o il ripristino degli intonaci, difficilmente porta a un incremento del valore catastale significativo. Questo tipo di regola viene generalmente applicato a interventi di maggiore impatto, come quelli sostenuti dal Superbonus, che sono soggetti a verifiche specifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In sintesi, salvo particolari casi, gli interventi agevolati dal Bonus Facciate non comportano modifiche catastali obbligatorie. Resta comunque importante valutare ogni situazione con attenzione, soprattutto in presenza di lavori più complessi.