Vendita immobile commerciale: cosa sapere, documenti, tasse, plusvalenze

La vendita di un immobile commerciale è un’operazione complessa che richiede attenzione a diversi aspetti legali, fiscali e valutativi. Un immobile si considera commerciale quando rientra nella categoria catastale C, definita dall’Agenzia delle Entrate, che comprende negozi, uffici, centri commerciali, ristoranti, bar, capannoni industriali, magazzini e depositi.

Per concludere la vendita in modo vantaggioso ed evitare problemi, è essenziale considerare diversi aspetti.

In questo articolo scoprirai:

Documenti necessari per la vendita di un immobile commerciale

Per concludere la vendita di un immobile commerciale, occorre predisporre una serie di documenti, tra cui:

• Atto di proprietà: dimostra la titolarità dell’immobile e può essere un rogito notarile, una donazione o una successione.
• Visura catastale e planimetria: attestano la regolarità catastale e urbanistica dell’immobile.
• Certificato di agibilità: necessario per dimostrare che l’immobile è idoneo all’uso commerciale.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): obbligatorio per la vendita, indica l’efficienza energetica dell’immobile.
• Certificazioni impiantistiche: per impianti elettrici, idraulici e termici a norma.
• Conformità urbanistica ed edilizia: verificare che l’immobile rispetti le norme vigenti evita problematiche future.
• Eventuale contratto di locazione: se l’immobile è affittato, occorre presentare il contratto in essere e le relative condizioni.

Se il locale è attualmente in affitto, sarà necessario fornire copie del contratto di locazione e delle eventuali modifiche o aggiornamenti nonché – in certi casi – della rinuncia al diritto di prelazione da parte del conduttore attuale. Nel paragrafo successivo approfondiamo questo aspetto.

Il diritto di prelazione negli immobili commerciali

Il diritto di prelazione consente all’affittuario di un immobile commerciale destinato ad attività aperte al pubblico (come negozi, bar e ristoranti) di avere la priorità nell’acquisto, alle stesse condizioni offerte a terzi.

Il proprietario, prima di vendere, deve informarlo per iscritto specificando prezzo e condizioni. L’affittuario ha solitamente 60 giorni per accettare e confermare l’acquisto o rifiutare. Se il proprietario vende l’immobile senza rispettare la prelazione, l’affittuario può esercitare il diritto di riscatto entro sei mesi, subentrando all’acquirente alle stesse condizioni. Tuttavia, la prelazione non si applica in alcuni casi, come vendite a comproprietari, coeredi o per espropriazione forzata.

Tasse sulla vendita di un immobile commerciale

La principale imposta a carico del venditore è la tassa sulla plusvalenza, che si applica se l’immobile viene venduto a un prezzo superiore a quello di acquisto o di costruzione.

• Se sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, non è prevista alcuna tassazione sulla plusvalenza.
• Se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza è considerata reddito e deve essere dichiarata dal venditore. Se il venditore è un privato, questa è tassata con l’aliquota IRPEF progressiva (minimo 23%) oppure, su richiesta al notaio, con un’imposta sostitutiva del 20%, spesso più conveniente. Se il venditore è un’impresa, la plusvalenza è tassata nell’ambito del reddito d’impresa ed è soggetta a IRES e IRAP.

Le altre imposte previste nella compravendita di un immobile commerciale (imposta di registro, ipotecaria e catastale) sono a carico dell’acquirente.

Valutazione dell’immobile commerciale

Determinare il prezzo corretto è essenziale per attrarre potenziali acquirenti e concludere la vendita in tempi ragionevoli. Alcuni fattori che incidono sul valore dell’immobile commerciale sono:

• Ubicazione: zone ad alto passaggio commerciale hanno maggiore valore.
• Grandezza: si parla di immobili commerciali piccoli (meno di 50 mq), medi (50-100 mq), medio-grandi (100-200 mq) e grandi (oltre 200 mq).
• Stato di conservazione: immobili ben mantenuti e con impianti a norma risultano più appetibili.
• Redditività: se l’immobile è affittato, il rendimento annuo può influenzare il valore di mercato.
• Andamento del mercato immobiliare: consultare esperti del settore aiuta a valutare le condizioni attuali e a definire un prezzo competitivo.

Come facilitare la vendita di un immobile commerciale

Vendere un immobile velocemente è sempre l’obiettivo principale, soprattutto quando si tratta di strutture commerciali, dove una lunga permanenza sul mercato può ridurne il valore percepito. Per accelerare la vendita può essere utile fare attenzione ad alcuni aspetti.

Prima di tutto, stabilire un prezzo competitivo basato su un’attenta valutazione di mercato aumenterà le possibilità di attrarre acquirenti interessati. Inoltre, una presentazione curata, con foto professionali e una descrizione chiara e dettagliata, può fare la differenza. Affidarsi a un’agenzia immobiliare specializzata è un’ottima scelta, poiché garantisce maggiore visibilità grazie a strategie di marketing mirate e facilita la gestione delle trattative con i potenziali compratori. È altrettanto importante avere tutta la documentazione in regola, calcolare in anticipo le tasse e verificare la conformità edilizia per evitare rallentamenti nella fase di vendita.

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