quando sono nulle o annullabili? La decisione della Cassazione

Nullità e annullabilità delle delibere condominiali: la Cassazione chiarisce i confini

Nel panorama del condominio negli edifici, il tema della distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile è spesso fonte di confusione e genera incertezze fra i condòmini e gli interpreti del diritto. Con l’ordinanza n. 32463 del 13 dicembre 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un orientamento già espresso in precedenza, chiarendo che la semplice modifica “concreta” dei criteri di ripartizione di una determinata spesa non comporta l’automatico vizio di nullità della relativa delibera, bensì una sua annullabilità. Ne consegue l’obbligo di impugnare la decisione assembleare entro il termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c., pena la sua definitiva cristallizzazione.
Il caso esaminato trae origine dall’opposizione proposta da una condomina, Tizia, avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dal proprio condominio. Quest’ultima sosteneva di non dover partecipare alle spese né di manutenzione ordinaria né straordinaria, sulla base di un’esclusione prevista dal Regolamento condominiale. Inoltre, eccepiva che le voci richieste non fossero state effettivamente approvate dall’Assemblea e che mancasse un riparto regolarmente deliberato. Sia il Tribunale sia la Corte d’Appello di Roma hanno però ritenuto dovuto il pagamento, rilevando che le opere contestate avevano natura di consolidamento statico dell’edificio, dunque interessavano la stabilità e la sicurezza di tutti i partecipanti, compresi i condòmini formalmente “esclusi” dal pagamento di determinate spese.

Ricorrendo in Cassazione, Tizia ha visto confermare il rigore del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. poiché, secondo le Sezioni Unite n. 9839 del 2021, la “regola generale” è quella dell’annullabilità della delibera, mentre la nullità è relegata a fattispecie di gravissima carenza di potere decisionale o di illiceità del contenuto (contrasto con norme imperative, ordine pubblico o buon costume). A maggior ragione, la Corte ha sottolineato che la semplice deroga ai criteri legali o convenzionali di riparto, se non è stabilita pro futuro e in maniera permanente, non è causa di nullità, bensì di annullabilità. L’effetto pratico è che l’impugnazione va effettuata nel termine di 30 giorni dalla deliberazione o dalla sua conoscenza, pena l’impossibilità di far valere il vizio in un giudizio successivo (come l’opposizione al decreto ingiuntivo), se non proponendo specifica domanda riconvenzionale di annullamento nel rispetto dei termini di legge.

Per chi decidesse di opporsi a un decreto ingiuntivo basato su voci condominiali contestate, è quindi fondamentale distinguere con precisione se si è di fronte a una nullità, rilevabile d’ufficio, o a una semplice annullabilità, per la quale occorre la rituale impugnazione entro il termine decadenziale. In caso di delibera meramente annullabile, se non si rispetta questo onere formale e processuale, il giudice sarà tenuto a confermare il decreto ingiuntivo per intervenuta decadenza, senza poter entrare nel merito della pretesa economica del Condominio. Questo rigore procedurale, evidenziato nella più recente giurisprudenza, suscita comprensibili perplessità, specie quando l’interesse del singolo condòmino resta sacrificato a fronte di interpretazioni assembleari potenzialmente discutibili.
Alla luce di tale complesso quadro, risulta fondamentale agire con tempestività e con un’adeguata consulenza legale: le dinamiche condominiali, per la loro natura articolata, richiedono valutazioni tecniche approfondite, soprattutto davanti a opere di consolidamento o interventi che abbiano ricadute sull’intero edificio. Un intervento mirato e informato sin dai primi passi decisionali è la miglior forma di tutela per evitare che il proprio patrimonio venga compromesso da delibere approvate in Assemblea e sfoci in successivi decreti ingiuntivi.

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