La consulenza per cancellare l’ipoteca rientra fra i servizi immobiliari

Ai fini della territorialità IVA, nell’ambito dei servizi relativi a beni immobili rientrano non solo le prestazioni rese dall’agenzia di intermediazione immobiliare incaricata di cercare un acquirente per il bene, ma anche la consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile.

Si tratta di quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 65 pubblicata ieri, 4 marzo 2025.
Il caso in esame riguarda un soggetto “privato consumatore” residente in Argentina, che intende procedere alla vendita di un immobile di proprietà situato in Italia. A questo fine, il soggetto ha incaricato un’agenzia di intermediazione immobiliare e un professionista per curare una trattativa extragiudiziale volta alla cancellazione di un debito ipotecario che grava sul bene. Entrambi i consulenti sono stabiliti in Italia.

In merito alla rilevanza territoriale ai fini IVA delle citate prestazioni, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato l’art. 7-quater comma 1 lett. a) del DPR 633/72 che, in deroga alla regola generale di cui all’art. 7-ter, stabilisce che le prestazioni di servizi relativi a beni immobili si considerano effettuate in Italia quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato.
La norma nazionale recepisce l’art. 47 della direttiva 2006/112/Ce secondo cui “Il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile, incluse le prestazioni di periti, di agenti immobiliari, (…) è il luogo in cui è situato il bene”.

Ai sensi dell’art. 31-bis § 1 del regolamento (Ue) n. 282/2011, per “servizi relativi a beni immobili” devono intendersi “soltanto i servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni”.
Questo nesso sussiste per i servizi:
– “derivati da un bene immobile se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione”;
– “erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene”.

In particolare, il successivo § 2 della disposizione appena citata include fra i servizi relativi a beni immobili:
– le “attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili (…)” (lett. p);
– i “servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (…)” (lett. q).

Sulla base dell’interpretazione fornita dalla Corte di Giustizia dell’Ue, ai fini in esame è necessario che il bene immobile sia l’oggetto stesso della prestazione di servizi. Tale ipotesi si verifica, in particolare, quando “un bene immobile espressamente determinato debba essere considerato come elemento costitutivo di una prestazione di servizi, in quanto ne costituisce un elemento centrale e indispensabile” (Corte di Giustizia dell’Ue, causa C-155/12).

Sulla base del quadro normativo e giurisprudenziale sopra riportato, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, nel caso di specie, le prestazioni rese dall’agenzia di intermediazione immobiliare sono da assoggettare a IVA in Italia. Infatti, le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente indicate nell’art. 7-quater comma 1 lett. a) del DPR 633/72.

Nell’ambito applicativo di quest’ultima disposizione rientra anche la consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile. Infatti, la cancellazione di tale diritto reale di garanzia “è l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce l’oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante”.

La cancellazione incide sulla qualificazione giuridica dell’immobile che, a seguito dell’esito positivo della procedura, non risulta più gravato dal citato diritto reale di garanzia.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, quindi, la predetta attività è oggettivamente e causalmente connessa all’immobile e, pertanto, soddisfa i requisiti previsti dalla normativa europea e nazionale sopra richiamata per qualificare l’operazione come servizio immobiliare territorialmente rilevante, ai fini IVA, in Italia.