come comprare casa in modo alternativo

L’acquisto della casa è un passo importante per molte persone, ma può essere complicato quando non si dispone subito di tutta la liquidità necessaria o non si ha accesso a un mutuo. In questi casi, soluzioni alternative come il rent to buy e l’affitto con riscatto possono rappresentare delle valide opzioni.

Questi due strumenti, spesso confusi tra loro, offrono la possibilità di entrare in possesso di un immobile attraverso un percorso a tappe. Vediamo di cosa si tratta, quali sono le differenze e come funzionano.

Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è una formula contrattuale che combina il contratto di affitto con la futura compravendita di un immobile. Questa opzione consente all’inquilino di abitare la casa fin da subito, pagando un canone di affitto, ma con la possibilità di acquistare l’immobile a un prezzo concordato in un momento successivo.

Parte del canone di affitto pagato viene considerato come anticipo sul prezzo d’acquisto.

Come funziona il rent to buy?

Ecco come funziona:

1. Contratto di affitto iniziale: Il locatario inizia a vivere nell’immobile come affittuario, pagando un canone mensile stabilito nel contratto.
2. Accantonamento di parte dell’affitto: Una percentuale del canone mensile viene accantonata e considerata come anticipo sul prezzo finale di acquisto.
3. Acquisto finale: Alla scadenza del periodo di locazione (solitamente tra 2 e 5 anni), l’inquilino ha il diritto di acquistare l’immobile, utilizzando gli accantonamenti fatti durante il periodo di affitto come parte del pagamento. Se decide di non acquistare, può lasciare l’immobile senza obblighi ulteriori, anche se perderà gli accantonamenti.

Vantaggi del rent to buy

• Tempo per reperire i fondi: l’inquilino ha tempo per risparmiare o ottenere un mutuo senza rinunciare alla casa che desidera acquistare.
• Prezzo fisso: il prezzo di vendita è stabilito al momento della firma del contratto, indipendentemente dall’andamento del mercato.
• Anticipi parziali: gli importi accantonati dall’affitto riducono l’onere finanziario dell’acquisto finale.

Svantaggi

Tra i contro:

• Perdita degli accantonamenti: se l’inquilino decide di non acquistare l’immobile, perde la parte di canone che era stata accantonata.
• Impegno a lungo termine: entrare in un contratto Rent to Buy richiede un impegno prolungato e ben pianificato.

Affitto con riscatto: cos’è e come funziona

L’affitto con riscatto è una variante del rent to buy, ma con alcune differenze significative, soprattutto a livello di obblighi e termini. A differenza del rent to buy, dove l’acquisto dell’immobile è opzionale, l’affitto con riscatto prevede che alla fine del periodo di locazione l’acquisto diventi obbligatorio.

Ecco come funziona:

• l’inquilino entra nella casa come affittuario, con l’impegno, già previsto nel contratto, di acquistare l’immobile alla fine del periodo di affitto.
• durante il periodo di affitto, l’inquilino paga un canone, di cui una parte può essere destinata al pagamento anticipato del prezzo di acquisto.
• alla scadenza del contratto, l’inquilino è obbligato ad acquistare l’immobile al prezzo concordato all’inizio del contratto.

Vantaggi dell’affitto con riscatto

Tra i vantaggi:

• Maggiore sicurezza per il venditore: il venditore ha la certezza che l’inquilino acquisterà l’immobile alla fine del periodo di affitto.
• Maggiore possibilità di pianificazione: chi acquista può pianificare meglio le proprie finanze, sapendo che parte del canone d’affitto verrà dedotta dal prezzo d’acquisto.

Gli svantaggi

Per quanto riguarda gli svantaggi:

• Obbligo d’acquisto: l’acquirente è vincolato all’acquisto dell’immobile alla scadenza del contratto, anche se le condizioni economiche personali sono cambiate.
• Perdita della flessibilità: a differenza del rent to buy, l’inquilino non può decidere di rinunciare all’acquisto.

Differenze tra Rent to Buy e Affitto con riscatto

Aspetto	Rent to Buy	Affitto con riscatto
Obbligo di acquisto	Facoltativo: l’inquilino può decidere di non acquistare	Obbligatorio: l’inquilino è vincolato all’acquisto
Accantonamento affitto	Una parte dell’affitto va a costituire l’anticipo	Di solito una parte del canone è dedotta dal prezzo
Impegno del venditore	Maggiore incertezza, il venditore non ha garanzie	Maggiore sicurezza per il venditore
Impegno dell’inquilino	L’inquilino può rinunciare	L’inquilino è obbligato a comprare
Durata media	Da 2 a 5 anni	Di solito più breve, intorno ai 2-3 anni

Esempio pratico di rent to buy

Immaginiamo che un acquirente sia interessato a un appartamento del valore di 200.000 euro, ma non abbia subito la liquidità necessaria per ottenere un mutuo completo. Si stipula un contratto di rent to buy con un affitto mensile di 1.000 euro, di cui 500 euro vengono accantonati come anticipo sul prezzo d’acquisto.

Contabilità



Buste paga

 

Dopo 3 anni (36 mesi), l’inquilino avrà accantonato 18.000 euro (500 x 36), che verranno sottratti dal prezzo finale dell’appartamento. Alla fine dei 3 anni, l’inquilino può decidere se acquistare l’immobile per 182.000 euro (200.000 – 18.000) oppure rinunciare, perdendo però l’importo accantonato.

Conclusione

Sia il rent to buy che l’affitto con riscatto rappresentano soluzioni flessibili per chi desidera acquistare una casa, ma non è ancora pronto finanziariamente o ha difficoltà a ottenere un mutuo immediato. La scelta tra le due formule dipende dalle esigenze e dalle possibilità di chi acquista e di chi vende. Mentre il rent to buy offre maggiore flessibilità e meno vincoli, l’Affitto con riscatto garantisce al venditore una maggiore certezza di vendita.

Per chi cerca una soluzione personalizzata, consultare un legale o un notaio può essere utile per chiarire i dettagli e valutare la scelta più adatta.


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