Investimenti immobiliari e finanziari una questione di percezione

Torniamo su un argomento molto caro agli italiani. L’investimento immobiliare è spesso considerato da molti una scelta sicura, un “bene rifugio” come l’oro, che raramente perde valore. Questa convinzione si è radicata nel tempo, alimentata da tradizioni culturali e da una storica diffidenza verso i mercati finanziari.

Ma è davvero così? Analizziamo le ragioni di questa percezione, confrontando i due tipi di investimento in modo oggettivo e prendendo in considerazione costi, rendimenti e rischi reali.

Per molti italiani, “comprare casa” non è solo un investimento, ma un simbolo di stabilità e sicurezza sia economica che sociale. Questo approccio è legato a una cultura dove il possesso di un immobile rappresenta ricchezza e successo personale.

Un immobile è inoltre un bene tangibile: si può toccare, vedere e utilizzare, caratteristiche che lo rendono rassicurante agli occhi di chi è poco avvezzo a concetti come volatilità e rendimenti di mercato.

Tuttavia, la sua tangibilità non lo rende immune da rischi. La crisi immobiliare del 2008 e quella economica che ne è conseguita ne sono esempi concreti.

Al contrario, gli investimenti finanziari come azioni, obbligazioni o fondi comuni sono spesso visti con sospetto. La volatilità dei mercati, le oscillazioni quotidiane dei prezzi e le crisi finanziarie fanno percepire questi strumenti come rischiosi o addirittura “speculativi”.

In realtà, questi investimenti consentono una maggiore diversificazione e la possibilità di ottenere rendimenti più elevati nel lungo periodo, soprattutto quando si seguono strategie ben pianificate e si utilizzano strumenti adeguati per gestire il rischio.

Molto spesso, chi investe in immobili non considera tutti i costi associati a questa scelta. Ecco alcune voci di spesa:

1. Tasse: IMU (acronimo di Imposta Municipale Unica), il cui ammontare varia a seconda del valore catastale e della categoria dell’immobile. Tasse sulle locazioni (cedolare secca o IRPEF ordinaria) se l’immobile è affittato.

2. Manutenzione, tramite: Spese ordinarie (riparazioni, condominio, spese amministrative). Spese straordinarie (ristrutturazioni, adeguamenti normativi, interventi di efficienza energetica).

3. Svalutazione: In alcune zone, soprattutto nelle aree rurali o in città con spopolamento, il valore degli immobili tende a scendere nel tempo. L’usura e l’invecchiamento riducono il valore reale dell’immobile, a meno di interventi di ristrutturazione costanti.

Questi costi possono ridurre in modo significativo i rendimenti netti di un investimento immobiliare.

Gli investimenti finanziari, sebbene percepiti come rischiosi, hanno caratteristiche diverse:

• Liquidità: vendere azioni o quote di un fondo è generalmente più semplice e rapido rispetto alla vendita di un immobile.

• Diversificazione: è possibile investire in diversi settori e mercati, riducendo il rischio complessivo nel caso in cui una parte non ottenga i risultati sperati.

• Costi inferiori: le commissioni di gestione o di acquisto sono spesso inferiori rispetto ai costi di gestione di un immobile.

• Rendimenti storicamente superiori: i mercati finanziari, nel lungo periodo, hanno storicamente offerto rendimenti medi superiori rispetto agli investimenti immobiliari.

La convinzione che “l’immobile non perde mai valore” e che “i mercati finanziari sono troppo rischiosi” non trova sempre conferma nei dati reali. Ogni forma di investimento ha i suoi pro e contro.

La vera differenza non sta tanto nello strumento scelto, quanto nella strategia con cui si decide di investire. Un portafoglio bilanciato, che tenga conto sia di investimenti immobiliari sia di quelli finanziari, può offrire una combinazione di stabilità e rendimento nel lungo periodo.

La chiave è informarsi, valutare i costi reali e non lasciarsi guidare solo dalla percezione comune, ma dai dati concreti e dalle proprie esigenze finanziarie.

Per comprendere meglio il confronto tra investimenti finanziari e immobiliari, analizziamo l’andamento dello S&P 500 americano, del FTSE MIB italiano e del mercato immobiliare in Italia negli ultimi 10 e 30 anni.

Andamento a 30 anni (1994-2024)

• S&P 500: Dal 1994 a oggi, l’indice ha registrato una crescita media annua del 9-10% (compresi i dividendi reinvestiti). Nonostante le crisi finanziarie (dot-com nel 2000, crisi del 2008, pandemia del 2020), l’indice ha continuato a segnare nuovi massimi storici.

• FTSE MIB: L’indice italiano, invece, ha avuto una crescita molto più modesta. Nel 1994 il MIB quotava circa 20.000 punti, mentre oggi si aggira intorno ai 30.000 punti, con una crescita annualizzata inferiore al 2% (escludendo i dividendi). Inoltre, rispetto al picco del 2000 (oltre 50.000 punti), l’indice non ha ancora recuperato i massimi.

• Mercato immobiliare italiano: Il prezzo medio delle abitazioni è cresciuto negli anni ’90 e nei primi anni 2000, ma ha subito una forte correzione dopo la crisi del 2008. Secondo i dati ISTAT e Nomisma, dal 2008 al 2024, il valore reale delle case in Italia è sceso in media del 20-30% (soprattutto nelle aree periferiche), con alcune eccezioni nelle grandi città come Milano, Firenze e Roma.

Un investimento nell’S&P 500 nel 1994 sarebbe oggi cresciuto di oltre 1.500%, mentre un investimento nel FTSE MIB avrebbe reso molto meno. Il mercato immobiliare, pur avendo avuto una crescita fino al 2008, ha poi mostrato una stagnazione o discesa in molte aree.

Andamento a 10 anni (2014-2024)

• S&P 500: Nel 2014 l’indice era a circa 1.850 punti, mentre oggi supera i 5.000 punti, con una crescita annua media di circa 12%, trainata dal settore tecnologico e dalle politiche monetarie espansive.

• FTSE MIB: Dieci anni fa era intorno ai 20.000 punti, oggi è a circa 30.000 punti, con una crescita media annua inferiore al 5%.

• Mercato immobiliare italiano: Dopo anni di calo post-2008, i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi e in alcune città, come Milano, Firenze, Roma e Bologna, sono cresciuti del 15-20% in dieci anni. Tuttavia, a livello nazionale, il rialzo è stato molto più modesto, intorno al 5% cumulato in dieci anni.

Anche negli ultimi dieci anni, l’S&P 500 ha registrato un rendimento nettamente superiore agli altri asset, mentre il FTSE MIB e il mercato immobiliare italiano hanno avuto una crescita più contenuta.

Considerazioni finali:

• L’investimento immobiliare ha senso se si considerano anche fattori come la stabilità e l’uso diretto dell’immobile, ma in termini di rendimenti puri, la borsa americana ha storicamente sovraperformato.

• Il mercato immobiliare italiano soffre di un problema di bassa crescita demografica e domanda poco dinamica, mentre i mercati finanziari offrono maggiore liquidità e diversificazione.

• La scelta tra immobiliare e mercati finanziari non dovrebbe basarsi solo su percezioni, ma su dati concreti e strategie di investimento ben ponderate.

Moral della favola? Diversificare è sempre la scelta migliore.

La citazione di oggi è la seguente:

“La vera ricchezza nel settore immobiliare non si misura solo in dollari, ma nei ricordi e nelle pietre miliari create tra le sue mura.”
Dean Jones

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