Posso avere indietro la cauzione per muffa in casa?

Come recuperare la cauzione dopo un recesso anticipato?

Al rilascio dell’appartamento in affitto, il proprietario non vuole restituirti la cauzione che gli avevi versato al momento della stipula del contratto. Questo perché hai fatto un “recesso anticipato” per il proliferare di muffa e umidità: problemi questi determinati tuttavia dall’inadempienza del proprietario che non ha mai provveduto alla normale manutenzione dell’immobile, nonostante i tuoi ripetuti solleciti. Eppure il codice civile stabilisce l’obbligo del locatore di garantire il godimento della casa da parte dell’inquilino: era quindi tuo diritto avere un appartamento salubre. Così ti chiedi: posso avere indietro la cauzione per muffa in casa? Cosa fare se il proprietario non restituire il deposito? Ecco la risposta.

In base alla normativa vigente e alla giurisprudenza consolidata, il locatore è tenuto a restituire al conduttore il deposito cauzionale al termine della locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile. Alla somma originariamente versata dal conduttore vanno obbligatoriamente aggiunti gli interessi legali maturati nel frattempo, anche se il contratto prevedeva diversamente (tale clausola infatti sarebbe nulla).

Tali principi sono stato ribaditi in numerose sentenze. Ad esempio, la Cassazione civile, Sez. 3, n. 18069 del 05.07.2019 che afferma:

«Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato. Con la conseguenza che, ove il locatore trattenga tale somma, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione».

Il significato di tale pronuncia può essere spiegato nei seguenti termini pratici: se il proprietario non dimostra i danni all’immobile e se non c’è accordo tra le parti sul relativo ammontare, solo un giudice può definire il quantum, ossia la somma dovuta al locatore come indennizzo. Pertanto, si possono profilare solo due soluzioni:

• il locatore intraprende una causa di risarcimento del danno contro l’ex inquilino affinché il giudice liquidi la somma dovuta a titolo di risarcimento: solo quest’ultimo infatti, in quanto terzo e imparziale, può prendere una decisione obiettiva, all’esito di una eventuale perizia. L’auto-quantificazione dell’indennizzo da parte del locatore, con trattenimento del deposito, integrerebbe infatti un abuso;
• il locatore, non volendo azionare la causa di risarcimento contro l’inquilino, nonostante i danni deve restituire immediatamente la cauzione.

Recesso anticipato per inadempienza del locatore

Il conduttore ha diritto di recedere anticipatamente dal contratto di locazione in presenza di gravi inadempienze del locatore, come la mancata manutenzione dell’immobile che ne compromette l’uso pattuito. La giurisprudenza ha sottolineato l’obbligo del locatore di comportarsi secondo buona fede e di garantire al conduttore il pacifico godimento dell’immobile:

«La regola posta dall’art. 1337 c.c. ha valore di clausola generale e implica il dovere di trattare in modo leale e fornire alla controparte ogni informazione rilevante con l’ordinaria diligenza» (Corte d’Appello Ancona, sez. 8, sentenza n. 959/2018).

In caso di vizi dell’immobile che ne diminuiscono l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c. e ottenere la restituzione della cauzione.

Si deve tuttavia trattare di gravi vizi, tali cioè da impedire l’utilizzo dell’immobile secondo l’uso convenuto in contratto. Quindi non basta una semplice macchia di muffa o di umidità: le condizioni della casa devono essere palesemente insalubri e dannose per l’inquilino, tanto da costringerlo a dover andare via.

Insomma, non si deve trattare di un capriccio, tantomeno di una scusa.

La proliferazione di muffa, se dovuta a carenze strutturali o a mancata manutenzione da parte del locatore, rientra tra i vizi che giustificano il recesso anticipato del conduttore.

Obbligo del locatore di restituire la cauzione

Il locatore non può trattenere la cauzione senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione della stessa a copertura di eventuali danni o canoni non pagati.

La Cassazione Civile, sent. n. 194 del 05-01-2023 ha ribadito che:

«Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati».

Come ottenere la restituzione della cauzione

L’inquilino che voglia ottenere la restituzione della cauzione può seguire questi passaggi.

Il primo passo è inviare una lettera raccomandata A/R al locatore, diffidandolo a restituire la cauzione entro un termine ragionevole (ad esempio, 15 giorni), specificando che il recesso anticipato è stato causato da gravi inadempienze del locatore.

Se il locatore non restituisce la cauzione, è possibile agire giudizialmente per ottenere la restituzione. Se il contratto è stato regolarmente registrato, è possibile chiedere un decreto ingiuntivo.