Quando una casa non può essere messa all’asta?

La tua casa è sempre pignorabile? No! Scopri le eccezioni e le limitazioni che proteggono la tua abitazione dalla vendita all’asta. Guida completa.

La paura di perdere la casa all’asta è uno degli incubi più grandi per chi ha debiti. Ma è davvero sempre così? La legge prevede sempre che un immobile possa essere pignorato e venduto per soddisfare i creditori? La risposta è: no.

Esistono situazioni in cui la casa, o altri immobili, non possono essere messi all’asta. Ma, contrariamente a quanto spesso si crede, ciò non succede quando, all’interno dell’abitazione, vivono minori, anziani o portatori di handicap. Non sono le caratteristiche dei residenti a rendere impignorabile l’immobile, ma la sua natura. Ecco perché, in questo articolo vedremo quando una casa non può essere messa all’asta. Si tratta di una domanda talmente frequente e comune da meritare una risposta chiara e dettagliata.

Questa guida esplorerà le eccezioni e le limitazioni alla pignorabilità degli immobili, analizzando le norme di legge, la giurisprudenza e le situazioni concrete in cui la casa è “protetta” dall’azione dei creditori.

Scoprirai quando la prima casa è davvero impignorabile, quali beni sono esclusi per legge e quali strategie puoi mettere in atto per difendere il tuo patrimonio immobiliare.

Qual è la regola generale sul pignoramento degli immobili?

La regola generale (art. 2740 c.c.) è che il debitore risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Quindi, in linea di principio, tutti gli immobili di proprietà del debitore sono pignorabili.

Né esiste, in generale, un limite minimo del debito al di sotto del quale il pignoramento immobiliare non possa essere avviato. In teoria quindi un creditore potrebbe pignorare la casa del debitore anche per un credito di poche centinaia di euro.

L’avvio di tale procedura dipende solo da una valutazione di opportunità: il pignoramento immobiliare è molto costoso e lungo, sicché non conviene azionarlo quando si agisce per cifre irrisorie. Dall’altro lato però esso è anche lo strumento più efficace per recuperare le somme: e non solo perché il mercato delle aste immobiliari genera sempre l’interesse di speculatori e investitori (garantendo così la vendita del bene), ma anche perché il debitore, pur di non rimanere senza un tetto, farà il possibile per pagare o trovare un accordo con il creditore.

Ecco perché il pignoramento della casa resta ancora il principale spauracchio di chi ha debiti.

Unica casa di abitazione del debitore

La prima casa è pignorabile quando il creditore è un soggetto privato come una banca, il condominio, il fornitore, la controparte di una causa giudiziaria.

Chiunque quindi può iscrivere ipoteca e mettere all’asta l’abitazione principale del debitore.

Quando però il creditore è l’Agente della Riscossione esattoriale, come ad esempio Agenzia Entrate Riscossione, esiste un limite. Quest’ultimo non può pignorare l’unico immobile di proprietà del debitore, se:

• è adibito a uso abitativo (si può quindi pignorare un garage, un terreno, un magazzino, ecc.);
• il debitore vi ha la residenza anagrafica;
• non è un’abitazione di lusso (categorie catastali A/8 e A/9).

Se invece il debitore è proprietario di più immobili, l’Esattore può pignorarne uno qualsiasi, a sua scelta (quindi anche la prima casa).

Tuttavia, quando non opera il divieto di pignoramento della prima casa, l’Esattore incontra ulteriori limiti al pignoramento immobiliare. Esso infatti è possibile sempre che sussistano le seguenti condizioni:

• il debito deve essere superiore a 120.000 euro;
• il complessivo valore del patrimonio immobiliare del debitore deve essere superiore a 120.000 euro;
• devono essere decorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca (anch’essa obbligatoria);
• il debitore non deve aver chiesto una dilazione di pagamento (la quale interrompe ogni azione esecutiva, anche se già in corso).

Casa inserita nel fondo patrimoniale

La casa inserita nel fondo patrimoniale può essere pignorata solo per i debiti che il debitore ha contratto per esigenze della famiglia. Non può esserlo invece per le obbligazioni derivanti da intenti speculativi o voluttuari.

Il concetto però di “bisogni della famiglia” è stato esteso dalla giurisprudenza a tutti i debiti di natura fiscale (ad esempio Imu o IRPEF) e a quelli collegati all’attività lavorativa (in quanto strumentale al sostentamento della famiglia). Ciò fa sì che la casa nel fondo patrimoniale sia difficilmente tutelabile.

Casa inserita nel trust

Una volta che la casa viene inserita in un trust, esce dal patrimonio del debitore e non può più essere pignorata. Tuttavia, il creditore ha 5 anni di tempo per esercitare l’azione revocatoria e rendere inefficace il trust stesso. A tal fine però è necessario dimostrare che, all’esito dell’operazione immobiliare, il debitore è rimasto privo di altri beni utilmente pignorabili che potrebbero soddisfare il creditore.

Casa intestata a terzi

Anche con la donazione, l’immobile diventa di proprietà di terzi (il donatario), sicché non può più essere messo all’asta. Ma anche in questo caso, se l’intento della donazione era solo sottrarre il bene al creditore, quest’ultimo è tutelato nel seguente modo:

• se trascrive l’atto di pignoramento entro 1 anno dalla trascrizione della donazione, il creditore può pignorare l’immobile direttamente in capo al donatario (per quanto estraneo all’obbligazione);
• dopo il decorso di un anno ed entro cinque anni dalla donazione, il creditore può esperire l’azione revocatoria e rendere inefficace il trasferimento della proprietà del bene. È necessario tuttavia dimostrare che, all’esito della donazione, il debitore è rimasto privo di beni che il creditore potrebbe aggredire per soddisfare i propri diritti.

Casa venduta

Come per la donazione, anche la vendita sottrae il bene dal patrimonio del creditore. Ed anche in questo caso, quest’ultimo ha 5 anni per esercitare l’azione revocatoria e pignorare l’immobile. Senonché in questo caso, l’onere della prova è più complesso: non basta dimostrare l’insufficienza del residuo patrimonio del debitore (come nella donazione) ma è necessario che il terzo acquirente fosse consapevole del danno arrecato al creditore. Il che avviene soprattutto quando ci sono rapporti di convivenza o di stretta parentela. Leggi sul punto Per non pagare i debiti è meglio vendere o donare la casa?

Opposizione al pignoramento

Il debitore può sempre presentare opposizione al pignoramento, ma tale giudizio non sospende in automatico l’esecuzione forzata, salvo che il giudice non la ritenga fondata (in base a un primo vaglio preliminare) e disponga il congelamento della procedura in attesa di decidere sul merito dell’opposizione.

Una causa di opposizione potrebbe essere l’usurarietà del mutuo, l’erroneo calcolo degli interessi o la presenza di clausole vessatorie nel contratto con la banca.

Valore troppo basso dell’asta

La legge offre al debitore la possibilità di richiedere al giudice di estinguere il pignoramento immobiliare qualora il valore di presumibile realizzo, derivante dalla vendita, non sia sufficiente a soddisfare il diritto del creditore. Questa situazione si verifica tipicamente quando il prezzo base d’asta si riduce significativamente. Tuttavia, questa opzione rimane una facoltà discrezionale del giudice, non un obbligo. La valutazione non si basa sulla discrepanza tra il prezzo d’asta dell’immobile e il suo valore di mercato, ma piuttosto tra il prezzo d’asta e l’ammontare del credito azionato dal creditore. In sostanza, il giudice deve determinare se, anche vendendo la casa, il creditore otterrebbe un beneficio minimo, insufficiente a giustificare un’incursione così profonda in un diritto del debitore così fondamentale come l’abitazione.

Se ho un debito con una banca, la banca può pignorare la mia “prima casa”?

La banca, come qualsiasi altro creditore privato, può pignorare la “prima casa” del debitore. E ciò a maggior ragione perché ha già iscritto ipoteca. Il creditore ipotecario deve, anzi, soddisfarsi con preferenza prima sul bene ipotecato e solo se questo non dovesse essere sufficiente, potrà aggredire gli altri beni del debitore.

Se la casa è abitata da anziani, minori o persone con handicap può essere pignorata?

Come si è già anticipato in apertura, la casa in cui vivono persone fragili può essere pignorata e messa all’asta. Né c’è possibilità di rinviare lo sfratto o bloccarlo del tutto. Non esistono quindi eccezioni a tutela di anziani o disabili.

Norme procedurali e sospensioni legali

Nonostante il pignoramento sia già in atto, il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile fino alla pronuncia del decreto di trasferimento. Quindi vi possono continuare ad abitare liberamente, senza dover pagare un canone. Tuttavia il giudice può imporre la liberazione dell’immobile se il comportamento del debitore pregiudica l’assegnazione all’asta (ad esempio impedisce la visita di eventuali terzi offerenti).