nuove indicazioni dell’Agenzia delle Entrate

La ristrutturazione edilizia degli appartamenti siti all’interno di un complesso condominiale è spesso fonte di dubbi e incomprensioni, specialmente quando si parla di aspetti fiscali e obblighi normativi che riguardano non solo gli amministratori ma anche i singoli proprietari. 

Proprio per semplificare questa materia intricata, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente aggiornato le sue FAQ relative agli interventi edilizi effettuati sulle parti comuni condominiali al fine di fare chiarezza sulle ristrutturazioni edilizie in condominio. Tra gli aspetti più importanti, emergono indicazioni precise sugli adempimenti che spettano agli amministratori in materia di comunicazioni fiscali.

Dalle detrazioni fiscali agli esoneri, passando per obblighi di comunicazione e casi particolari come supercondomini e condomini minimi, l’Agenzia ha chiarito numerosi punti controversi che spesso mettono in difficoltà i contribuenti. Ecco una selezione di alcune delle risposte più rilevanti (le altre sono consultabili direttamente sul sito dell’Agenzia delle entrate nella sezione dedicata del sito).

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Quali limiti o condizioni che esentano l’amministratore di condominio dalla comunicazione delle spese sostenute per interventi edilizi e di risparmio energetico?

L’amministratore di condominio ha sempre l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese relative agli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali per la dichiarazione dei redditi precompilata. Non esiste una soglia minima per la comunicazione e il condomino non può opporsi all’inserimento dei suoi dati.

Tuttavia, dal 2024, l’amministratore è esonerato dall’obbligo di comunicazione se tutti i condomini hanno optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, anziché la detrazione diretta.

Se un condomino non paga completamente o paga parzialmente le quote condominiali entro il 31 dicembre, come deve comportarsi l’amministratore nella comunicazione fiscale?

L’amministratore dovrà indicare nella comunicazione il totale della spesa attribuita al singolo condomino secondo il piano di riparto, e non solo quella effettivamente pagata. Dovrà inoltre compilare il campo “flag pagamento” per specificare se la quota è stata interamente pagata entro il 31 dicembre o se il pagamento risulta parziale o totalmente assente.

Le quote interamente pagate entrano nella dichiarazione precompilata; le quote pagate parzialmente o non pagate appariranno invece solo nel foglio informativo, fermo restando che il condomino potrà comunque modificarle autonomamente se effettua il pagamento prima della dichiarazione.

Chi amministra “condomìni minimi” deve ugualmente inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate?

Se un condominio minimo, che normalmente non ha obbligo di nominare un amministratore, ne nomina comunque uno, quest’ultimo deve inviare regolarmente la comunicazione delle spese all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo. Se, invece, i condomini gestiscono autonomamente il condominio senza amministratore, non hanno alcun obbligo di comunicazione fiscale.

Cosa succede se un ente esterno, per esempio il Comune, rimborsa interamente o parzialmente le spese sostenute dal condominio per lavori sulle parti comuni?

Se il rimborso è totale, le spese sostenute non danno diritto alla detrazione IRPEF, e l’amministratore non deve inviare nessuna comunicazione né rilasciare certificazioni ai condòmini. In caso di rimborso parziale, invece, la comunicazione e la certificazione dovranno riguardare esclusivamente le spese effettivamente rimaste a carico del condominio, con indicazione delle quote imputate ai singoli condomini.

Come vanno comunicate le informazioni relative alle pertinenze degli immobili, se queste sono o non sono dotate di identificativo catastale autonomo?

Per quanto riguarda la comunicazione fiscale, la presenza o meno di un identificativo catastale autonomo per le pertinenze è rilevante ai fini dei limiti massimi di detraibilità previsti per legge. Indipendentemente dai millesimi assegnati, le spese delle pertinenze devono essere sommate a quelle dell’unità immobiliare abitativa principale a cui sono associate, rispettando i limiti specifici previsti per ogni intervento (ristrutturazioni, bonus energetici o bonus verde).

Ai fini del calcolo del limite complessivo per edificio, invece, conta il numero totale di unità immobiliari autonomamente accatastate.

Come gestire la comunicazione nel caso specifico dei “supercondomìni”?

Nel caso del supercondominio (struttura formata da più edifici, eventualmente distinti in condomìni autonomi, ma inclusi in un’organizzazione condominiale più ampia), la comunicazione varia in base a chi effettua i pagamenti:

• Se il supercondominio paga integralmente per interventi comuni a tutte le strutture, invierà una sola comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini. 
• Se, invece, il supercondominio paga solo interventi specifici sulle parti comuni generali, mentre singoli condomìni effettuano pagamenti per interventi specifici alle proprie parti comuni, allora ogni soggetto (supercondominio e singoli condomini) dovrà inviare separatamente la propria comunicazione, indicando esclusivamente le spese che ha sostenuto direttamente, sempre con il dettaglio dei condomini coinvolti.