cosa si intende e come si regolarizzano — idealista/news

Cosa si intende per abusi edilizi ante 1967 e, ancora, come si procede alla regolarizzazione? Si tratta di un dubbio frequente fra i proprietari di immobili non più recentissimi, considerando come questi edifici costituiscano una porzione importante del patrimonio immobiliare italiano. In presenza di abusi edilizi commessi prima del 1967, il proprietario dovrà dimostrare chiaramente l’epoca di realizzazione delle opere, con documenti il più possibile completi e contestualizzati. Infatti, per la regolarizzazione non valgono semplici dichiarazioni sostitutive o documentazione stilata in anni successivi.

Cosa si intende per immobile ante 1967

Innanzitutto, è necessario comprendere cosa si intende per immobile ante 1967 e perché questa data è così importante ai fini dell’ottenimento della conformità urbanistica. Proprio il primo settembre di quell’anno entrò in vigore la Legge 765/1967, nota anche come Legge Ponte, che modificò l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio nazionale.

Per effetto dell’entrata in vigore della nuova normativa, si venne a configurare un vero e proprio spartiacque tra edifici realizzati prima o dopo questa data. Nel dettaglio:

• gli immobili antecedenti al 1967 venivano realizzati in base alla Legge Urbanistica 1150/1942, che imponeva l’obbligo di licenza edilizia per le costruzioni situate all’interno dei centri abitati, in presenza di Piani Regolatori Generali o regolamenti locali, mentre per le aree extraurbane l’obbligo non era generalmente previsto, fatta eccezione per vincoli specifici;
• gli immobili posteriori al 1967, invece, venivano realizzati – e vengono costruiti tutt’oggi tramite il Permesso a Costruire – con un obbligo di licenza edilizia, e quindi di conformità, esteso a tutto il territorio nazionale.

Per questa ragione, ci si è trovati in una situazione in cui molte costruzioni – in particolare, quelle edificate in aree rurali o zone remote – sono state realizzate in assenza di una licenza edilizia, sebbene questa condizione non implichi automaticamente la loro irregolarità.

Quando un immobile ante 1967 è in una condizione di abuso

Come già specificato, il fatto che un immobile sia stato edificato prima del 1967 non implica automaticamente un’irregolarità, soprattutto se la costruzione risultava conforme alle normative all’epoca vigenti. Per questa ragione, quando questa tipologia di immobili si trova in una situazione di abuso edilizio?

Sono diversi i casi che possono far emergere un’irregolarità edilizia, a partire dal mancato ottenimento delle autorizzazioni previste all’epoca. Ad esempio, rientrano negli abusi:

• le costruzioni che, pur sorgendo in aree extraurbane e quindi non essendo soggette a licenza edilizia, sono state realizzate senza le altre autorizzazioni amministrative previste dalla Legge 1150/1942;
• gli immobili realizzati in violazioni delle prescrizioni urbanistiche definite all’epoca dai Piani Regolatori locali;
• gli edifici realizzati senza autorizzazione in aree dove, già prima del 1967, risultavano vigenti vincoli paesaggistici o storici.

Dopodiché, bisogna prendere in considerazione eventuali violazioni alle norme urbanistiche del tempo, pur nella regolarità nell’ottenimento della licenza edilizia o di altre autorizzazioni amministrative. Nel dettaglio:

• gli immobili realizzati in violazione dei limiti di altezza, volume e superficie definiti all’epoca dal regolamento comunale;
• le costruzioni con destinazione d’uso non consona;
• gli edifici eretti in difformità con le distanze minime da confini e altri immobili, se presenti al tempo della costruzione.

Non ultimo, bisogna considerare anche eventuali modifiche successive alla costruzione e non regolarmente autorizzate, come gli ampliamenti irregolari successivi al 1967, il cambio di destinazione d’uso senza autorizzazione o ristrutturazioni realizzate senza permessi.

È però utile sottolineare che una situazione di violazione può concretizzarsi anche per l’impossibilità di dimostrare la regolarità degli immobili costruiti prima dell’1 settembre 1967. Può infatti capitare che non si riesca a recuperare la documentazione utile, come atti notarili, registri catastali o foto aeree.

Quando va in prescrizione un abuso edilizio

Considerati i decenni ormai trascorsi dall’entrata in vigore della Legge Ponte, è più che lecito domandarsi se gli abusi edilizi ante 1967 non siano già prescritti. Per rispondere a questa domanda, è necessario distinguere tra il versante penale e quello amministrativo dell’abuso.

Dal punto di vista della prescrizione penale, è molto probabile che per un abuso ante 1967 siano già ampiamente decorsi i tempi, a meno che lo stesso non sia stato contestato formalmente ai tempi, ad esempio con la notifica di un ordine di demolizione mai realizzato. Infatti, secondo gli articoli 157 e 158 del Codice Penale, il reato di abuso edilizio – in relazione al D.P.R. 380/2001 – si prescrive:

• in 4 anni dal compimento dell’opera;
• in 5 anni in presenza di atti interruttivi.

Nonostante il reato decaduto, non vi è però prescrizione dal punto di vista amministrativo. Ad esempio, con la sentenza 789/2022 il Consiglio di Stato ha stabilito che le sanzioni amministrative non si prescrivono, quindi quelle comminate per immobili ante 1967 – ma anche per gli abusi edilizi ante 1977, data importante poiché relativa al primo condono edilizio – rimangono formalmente valide.

Come si fa a dimostrare che una costruzione è prima del 1967

Nei precedenti paragrafi, si è sottolineata la necessità di una documentazione chiara, completa e contestualizzata all’epoca per dimostrare la regolarità di immobili realizzati prima del 1967. È quanto ribadito, d’altronde, dalla sentenza 456/2020 del Consiglio di Stato. Ma come fare, quali documenti si rendono necessari?

In linea generale, per dimostrare la conformità della costruzione alle normative vigenti ai tempi della sua edificazione, può essere utile recuperare:

• fotografie aeree storiche, che possono dimostrare l’esistenza dell’immobile prima del 1967. A questo scopo, si può procedere alla consultazione di archivi pubblici comunali o, ancora, all’Istituto Geografico Militare;
• atti notarili, come contratti di compravendita, successioni e altra documentazione dell’epoca che attesta l’esistenza della costruzione;
• estratti di mappe storiche o rilievi cartografici, disponibili negli archivi comunali oppure sempre all’Istituto Geografico Militare;
• atti depositati al catasto storico, come ad esempio planimetrie catastali;
• perizie tecniche e giurate, ovvero relazioni asseverate da parte di personale abilitato, che confermano l’esistenza dell’immobile con rilievi strutturali e analisi storiche.

Come sanare gli abusi edilizi ante 1967

Stabilito in quali casi sussiste un abuso edilizio e i termini per le relative prescrizioni, è utile chiedersi come si deve procedere alla regolarizzazione degli abusi edilizi ante 1967. A questo scopo, è necessario seguire diversi passaggi.

Innanzitutto, a seguito del recupero di tutta la documentazione che attesta l’esistenza dell’immobile prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte, si deve procedere alla verifica della conformità all’epoca. È necessario:

• l’intervento di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere;
• il rilascio di una relazione certificata sulla conformità dell’immobile alle norme urbanistiche vigente al momento della costruzione.

Dopodiché, è indispensabile comprendere la tipologia di abuso per capire quale procedura adottare:

• per le difformità minori, può essere sufficiente la presentazione della cosiddetta CILA per immobile ante 1967, ovvero una CILA asseverata dove, appunto, un tecnico attesta la preesistenza e la conformità con le normative dell’epoca. In questo caso, si versano solo i diritti di segreteria;
• per gli abusi formali, come ad esempio il mancato ottenimento della licenza in presenza di una conformità sostanziale dell’immobile, si procede con l’istanza di sanatoria semplificata che, per effetto del recente Decreto Salva Casa, comporta una sanzione variabile, con un minimo di 1.032 euro;
• per le difformità più gravi, come ad esempio ampliamenti oltre alle tolleranze di legge, il D.P.R. 380/2001 impone un accertamento di conformità sull’immobile. In base al recente Decreto Salva Casa, ovvero la Legge 97/2024, l’accertamento può limitarsi alla conformità alle norme precedenti al 1967, con però il pagamento di una sanzione doppia rispetto a quella standard per l’abuso commesso.

Le istanze di sanatoria andranno poi depositate presso l’Ufficio Tecnico del Comune, corredate di tutte le documentazioni necessarie, le relazioni tecniche e del pagamento delle eventuali sanzioni comminate.

Poiché sia l’identificazione di eventuali abusi che le procedure di sanatoria possono essere molto complesse, il consiglio è quello di affidarsi a professionisti esperti, come geometri, ingegneri e architetti, ma anche legali specializzati.