Perché conviene scegliere l’affitto a canone concordato?

Locazione a canone concordato o libero? Scopri i vantaggi fiscali (cedolare secca, IMU) e di durata del contratto 3+2. La guida completa.

Stai per affittare un immobile e ti chiedi quale sia la scelta migliore tra canone libero e canone concordato? Forse saprai che molti proprietari di appartamenti stanno abbandonando il tradizionale contratto 4+4. Quali sono le ragioni di tale tendenza? Perché conviene scegliere l’affitto a canone concordato (3+2)?

Il contratto di affitto a canone concordato offre vantaggi fiscali e di durata che possono renderlo più interessante rispetto al contratto a canone libero. In questa guida, analizzeremo in dettaglio i tre principali vantaggi del canone concordato (cedolare secca ridotta, sconto IMU e durata inferiore), fornendo esempi pratici e calcoli per aiutarti a capire quando e perché questa tipologia di contratto può essere la scelta giusta per te.

Cos’è il contratto di affitto a canone concordato?

Il contratto di locazione a canone concordato (o “3+2”) è una tipologia di contratto di locazione in cui il canone non è liberamente determinato dalle parti (proprietario e inquilino), ma è calcolato in base a specifici accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari edilizi e quelle degli inquilini.

Questi accordi stabiliscono valori minimi e massimi del canone in base a zona, caratteristiche dell’immobile, ecc., nonché le modalità di aggiornamento del canone e di ripartizione delle spese tra locatore e inquilino.

Dopo il periodo iniziale di 3 anni, la durata minima ulteriore è sempre di 2 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2 anni (salvo disdetta nei casi previsti dalla legge). Perciò dopo il quinto anno (quindi quando sono trascorsi i “3+2”) il contratto si rinnova per altri 2 anni, e così di volta in volta, fino alla eventuale disdetta.

Cos’è il contratto di affitto a canone libero?

Nel contratto di affitto a canone libero (o “4+4”), il canone è determinato liberamente dalle parti, senza vincoli derivanti da accordi territoriali. La durata minima è di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4 anni (salvo disdetta nei casi previsti dalla legge).

Quali sono i tre principali vantaggi del canone concordato?

I vantaggi del canone concordato, rispetto al canone libero, sono principalmente tre:

1. cedolare secca più vantaggiosa: se scegli il regime fiscale della cedolare secca, l’aliquota applicabile ai canoni di locazione concordati è ridotta al 10%, invece del 21% previsto per i contratti a canone libero; è una sorta di “premio” concesso al locatore per il canone più basso che egli incamera rispetto a quanto potrebbe ottenere sul libero mercato degli affitti;
2. sconto IMU: i proprietari che affittano a canone concordato hanno diritto a una riduzione del 25% sull’IMU dovuta per l’immobile locato;
3. minori rischi legati alla morosità: la durata minima del contratto a canone concordato è più breve e quindi consente di risolvere il contratto prima (dopo solo 2 anni, a fronte dei 4 del canone libero): ciò garantisce maggiore tutela nel caso in cui ci si accorga che l’inquilino non è preciso e puntuale con i pagamenti.

Vantaggio n. 1: cedolare secca al 10%. Esempio pratico

• Canone libero:
  • canone annuo: 12.000 euro;
  • cedolare secca (21%): 2.520 euro;
• Canone concordato:
  • canone annuo: 10.200 euro (ipotizziamo un canone inferiore del 15% rispetto al libero mercato)
  • cedolare secca (10%): 1.020 euro

Risparmio con il canone concordato: 1.500 euro all’anno (solo di cedolare secca).

Vantaggio n. 2: sconto IMU del 25%. Esempio pratico

• IMU senza sconto: 1.000 euro
• IMU con sconto del 25% (canone concordato): 750 euro

Risparmio con il canone concordato: 250 euro all’anno di IMU.

Vantaggio n. 3: durata minima inferiore. Perché è importante?

Una durata minima inferiore offre maggiore flessibilità sia al proprietario che all’inquilino.

• per il proprietario: se ha necessità di rientrare in possesso dell’immobile (ad esempio, per venderlo o per andarci a vivere), può farlo più rapidamente;
• per l’inquilino: se trova una sistemazione migliore o cambia città, può lasciare l’immobile con un preavviso minore.

Quando il canone concordato è conveniente?

In generale, il canone concordato è conveniente se il canone che puoi ottenere è almeno pari all’85% di quello che potresti ottenere con un contratto a canone libero. Questo perché i vantaggi fiscali (cedolare secca e sconto IMU) compensano la differenza di canone.

Ad esempio, se puoi affittare il tuo appartamento a 1.000 euro al mese con un contratto libero, il canone concordato sarà conveniente se riesci a ottenere almeno 850 euro al mese (85% di 1.000).

Anche per l’inquilino la locazione a canone concordato è più conveniente, prevedendo una quota maggiore alle detrazioni fiscali rispetto al canone libero.

Ci sono svantaggi nel canone concordato?

Lo svantaggio principale è il vincolo sul canone. Non puoi chiedere un canone superiore a quello stabilito dagli accordi territoriali, anche se il mercato ti permetterebbe di ottenere di più.

Inoltre, nel contratto 3+2 con cedolare secca non è possibile richiedere l’adeguamento ISTAT del canone.

Approfondimenti

Per il modello da utilizzare e altre informazioni utili, leggi la nostra guida “Come fare un contratto di affitto a canone concordato“.