Affitti brevi in calo del 3%: come cambiano le locazioni

• Nelle principali città italiane aumentano le locazioni tradizionali, con un rallentamento degli affitti brevi, in contro tendenza a quanto riscontrato negli ultimi anni.
• Le locazioni con durata superiore a 30 giorni sono preferite a Milano, Roma e Napoli.
• Gli affitti brevi nell’ultimo anno hanno subito una forte stretta a livello normativo, con l’introduzione dell’obbligo del CIN e la rimozione imposta in alcune città delle key box.

Gli affitti brevi, dopo aver avuto un successo senza precedenti nel 2024, quest’anno non sono più così vantaggiosi, almeno per i proprietari. E sono sempre di più coloro che scelgono di avvalersi di modalità di locazione tradizionale a discapito di questi ultimi.

Il trend si è invertito soprattutto nelle grandi città italiane, come rileva un’indagine recente di Tecnocasa Group¹. Le persone per lo più optano per pernottamenti superiori a 30 giorni e il canone concordato va per la maggiore.

La scelta abitativa rimane la priorità, in termini di numeri, nelle città italiane, ma anche le motivazioni di lavoro sono altrettanto importanti, soprattutto a Milano. Dopo il boom di affitti brevi, le recenti norme introdotte dal governo rappresentano per molti proprietari un motivo per fare un passo indietro.

Contratto di affitto: si predilige il canone concordato

Un dato importante emerge dalle ultime ricerche, ovvero che nelle principali città italiane si predilige il canone concordato, rispetto a quello libero e che questa scelta supera anche gli affitti brevi, in termini numerici. Ricordiamo le principali differenze tra un contratto di affitto concordato e uno libero:

• canone libero: contratto con durata minima di 4 anni, il canone è scelto da un libero accordo tra il proprietario e l’inquilino. Questo contratto si rinnova poi in automatico per altri 4 anni. La tassazione prevista sui redditi derivati dall’affitto è al 21% per il proprietario;
• canone concordato: il canone è deciso in base agli accordi territoriali, per cui sono stabiliti degli importi massimi e minimi da seguire. La durata è di tre anni, rinnovabili di altri due. La tassazione in questo caso è più vantaggiosa, al 10%, ed è presente anche uno sconto sull’IMU del 25%.

Il canone concordato, proprio per la sua convenienza sia per gli inquilini che per i proprietari, risulta essere oggi largamente applicato in città come Roma e Napoli, mentre il canone libero è ancora il più utilizzato a Milano. Vediamo brevemente di seguito quali sono i contratti più in uso secondo i dati Tecnocasa Group.

Dall’analisi emerge che la scelta abitativa va per la maggiore, prendendo in riferimento la media di tutte le città italiane, con unica eccezione per Milano, per cui molto più spesso le persone cercano un immobile per motivi di lavoro.

Dal 2023 inoltre si è registrato mediamente un aumento in termini percentuali dei contratti di locazione per monolocali (+3,9%), bilocali (+4,0%) e trilocali (+3,0%) nelle grandi città. I bilocali sono la scelta prioritaria.

Affitti brevi 2025: norme più stringenti

Molti proprietari di casa optano per i contratti di affitto tradizionali, spesso a canone concordato, garantendo l’abitazione per periodi più lunghi dei 30 giorni massimi previsti invece per gli affitti brevi. Il calo di quest’ultima opzione arriva conseguentemente all’introduzione di norme più stringenti, tra cui citiamo:

• obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale): esteso anche agli affitti brevi, da apporre sia fisicamente presso l’immobile, sia in ogni annuncio pubblicato online;
• stretta sulle key box: è stato deciso per lo stop all’identificazione da remoto tramite le key box, cassette apposte fuori dall’immobile con apertura automatizzata;
• nuova cedolare secca per gli affitti brevi: questa imposta si applica al 21% solamente sul primo immobile locato, mentre sale al 26% per i successivi;
• stretta sulle norme di sicurezza e di trasparenza per chi affitta per brevi periodi.

La convenienza di un contratto di locazione tradizionale a canone concordato la si può individuare soprattutto a livello di imposizione fiscale, per cui i guadagni sugli affitti brevi prevedono, come abbiamo visto, una tassazione più alta nonostante la cedolare secca.

Se gli affitti per breve durata, che dalla legge sono individuati sotto i 30 giorni di pernottamento, non sono più convenienti, i proprietari sempre più spesso decidono di optare per locazioni più lunghe, soprattutto nelle grandi città, dove l’uso abitativo continua a prevalere.

Locazioni turistiche: -3% rispetto al 2024

Il Centro Studi Fiap² ha quantificato il calo degli affitti brevi nei termini del 3% nell’inverno 2024-2025 rispetto allo scorso anno, in quanto a locazioni a fini turistici, intervistando gli agenti immobiliari professionali Fiaip.

Va segnalato che in molti Comuni italiani affittare per periodi brevi è diventato dispendioso per i proprietari e la burocrazia intorno a questa opzione è aumentata notevolmente rispetto agli anni scorsi. Come abbiamo evidenziato, l’aumento delle normative intorno a questo tipo di affitto di fatto può disincentivare l’offerta in questo senso.

Canone di affitto: prezzi 2025

Un altro dato interessante riguarda i prezzi disposti per i canoni di affitto nelle più importanti città del paese. Il prezzo elevato, soprattutto in città di forte passaggio come Milano, rappresenta uno scoglio talvolta insormontabile, per cui la soluzione alternativa è l’acquisto o lo spostamento in luoghi limitrofi.

Per il 2025 si prospettano aumenti in tutte le città italiane, di cui lo stesso parlamento europeo ha segnalato un incremento progressivo e continuativo, per cui uno stipendio medio potrebbe non bastare.

L’impennata di prezzi si registrerà anche in concomitanza con un evento di portata nazionale, il Giubileo, per cui si prevede anche che la carenza strutturale di immobili nella città di Roma. Questa dinamica potrà favorire il ritorno agli affitti brevi.

Per dare un’idea di quanto si spenderà a Roma, si prevede un costo di circa 17,30 €/m², mentre a Napoli il costo è di circa 15,70 €/m² e a Milano di 23,60 €/m². Il canone di locazione, in termini percentuali, aumenterà maggiormente, confrontandolo con i prezzi dell’anno scorso, nelle città di Napoli (+ 8,0%) e Torino (+ 8,1%).