Notaio non può stipulare atti nulli o potenzialmente suscettibili di arrecare danni a terzi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Cassazione Civile, stop rogito notarile quando l’atto costituisce violazione dii norme giuridiche, anche se non comportino nullità

La sentenza di Cassazione Civile n. 486/2025 ha affermato un nuovo principio a dir poco tagliente e innovativo, in grado di frenare molti atti traslativi come quelli immobiliari: il notaio, oltre non dover fare atti nulli (ai sensi degli articoli 27 e 28 della legge notarile n. 89/1913), non deve comunque stipulare atti suscettibili di danneggiare terzi soggetti, anche potenzialmente, nonostante la validità di esso (cioè con atto non nullo). Sulla nullità degli atti ti rinvio all’apporofondimento.

La fattispecie ha preso in esame la stipula di un atto di annotazione e cancellazione dell’iscrizione ipotecaria inerente vari immobili. Il notaio aveva avvertito il cliente del rifiuto pressochè certo del Conservatore, e dunque dell’inutilità del rogito, e per il quale egli aveva espresso il proprio iniziale dissenso alla restrizione ipotecaria, per poi procedere comunque alla stipula dietro insistenza del cliente, incaricandolo anche a svolgere le necessarie formalità di pubblicità immobiliare.

La sentenza ha giudicato l’operato del notaio al di fuori degli articoli 27 e 28 L. 89/1913, valutando piuttosto il generale dovere di astenersi da comportanti produttivi di danni a terzi. Eppure l’anzidetto articolo 28 stabilisce che il notaro non può ricevere o autenticare atti «se essi sono espressamente proibiti dalla legge, o manifestamente contrari al buon costume o all’ordine pubblico;», e pertanto quelli nulli perchè appunto vietati da norme imperative. Per il resto il notaio è tenuto al dovere di buon consiglio verso le parti, e non può opporsi alla loro volontà.

Invece la sentenza di Cassazione Civile n. 486/2025 stabilisce un pericoloso precedente, in grado di convincere il notaio ad obbiettare perfino lo stipula di compravendite di immobili viziati da piccoli illeciti edilizi, nonostante il trasferimento avvenga di comune accordo tra le parti. Al punto 5.2 la sentenza afferma infatti che non si tratta di danni subiti da un soggetto che abbia confidato nella piena validità, o nell’autorevolezza, che devono attribuirsi ad un atto rogato da notaio ed inerente alla circolazione o al regime giuridico di uno o più beni immobili, bensì della illiceità della condotta del notaio stesso, che si sia reso compartecipe, con dolo o colpa, di una condotta, mediante il rogito in questione, comunque idonea ad arrecare un danno ad un soggetto ben determinato. Il punto 5.3 conclude in via definitiva che «il notaio, infatti, pur tenuto (in base allo status notarile) a rogare gli atti che gli vengano richiesti, col solo divieto inerente agli atti nulli (artt. 27 e 28 legge n. 89/1913), non può comunque rogare l’atto richiesto ove consapevole che detto atto, benché non nullo, sia potenzialmente idoneo ad arrecare danno a terzi.».

Questa nuova pronuncia costringe il notaio a dover svolgere analisi e valutazioni diverse da quelle normalmente attribuite per legge: se il notaio deve diventare anche un controllore di tutti gli aspetti formali e sostanziali inerenti ai trasferimenti immobiliari, rischia di dover assorbire anche competenze meramente tecniche. O peggio ancora, dovrà assumere le vesti di un vero “Pubblico Ministero” per verificare ogni possibile profilo di illecito verso i vari settori e soggetti: qualcuno sostiene che il notaio debba fare il giochino “trova tutti quello che non va bene”. Se il notaio dovesse valutare i fattori di rischio danni a terzi derivanti dai profili urbanistici, edilizi, catastali, vincoli e altro ancora, sarà facilmente portate a fare obiezione di coscienza ogni volta che l’immobile non risulti pienamente regolare. Quanti immobili, edifici e costruzioni risultano davvero rispondenti alle tolleranze e verso ogni normativa di settore? Pensiamo ai profili ricorrenti nel rogito notarile di compravendita quali:

Seguirò attentamente gli sviluppi su questo filone perchè potrebbe mettere a dura prova i professionisti interessati. Non si smette di rimanere stupiti dalle sterzate della giurisprudenza.

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