Prima Casa: È Possibile Ottenere Agevolazioni Acquistando una Nuda Proprietà? Scopri Come!

Proprietà nuda e acquisto della prima abitazione: quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali? Se l’immobile è situato nel comune dove si risiede, è necessario trasferire la residenza per godere delle facilitazioni fiscali per la prima casa? Queste sono le questioni sollevate da un contribuente in fase di acquisto di una proprietà nuda, alle quali ha risposto FiscoOggi il 5 febbraio 2025.

Le facilitazioni per la prima casa sono valide anche per la proprietà nuda

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima abitazione si applicano anche ai trasferimenti o alla costituzione di proprietà nuda, di usufrutto, di uso e di abitazione. Per fruire di tali benefici, è necessario soddisfare tutti i requisiti imposti dalla normativa vigente.

Nello specifico, l’immobile che il contribuente desidera acquistare si trova nel medesimo comune in cui attualmente risiede.

Questo soddisfa uno dei criteri richiesti, ma non è sufficiente da solo. Secondo quanto previsto dalla nota II-bis della Tariffa, Parte Prima, articolo 1 del Testo Unico delle disposizioni relative all’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986), l’acquirente deve non solo stabilire o avere la propria residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, ma anche adempiere ad ulteriori requisiti.

Quali sono i requisiti necessari?

Per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa nell’acquisto della proprietà nuda, l’acquirente deve attestare nell’atto di acquisto di:

1. Non detenere, neanche insieme al coniuge, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione situata nello stesso comune.
2. Non possedere, su tutto il territorio nazionale, diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o proprietà nuda su un altro immobile acquisito con le medesime agevolazioni “prima casa”, nemmeno parzialmente o in regime di comunione legale con il coniuge.

Nel caso in cui l’acquirente sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, è necessario vendere tale immobile entro un anno dalla data del nuovo acquisto per mantenere i benefici fiscali.

Di conseguenza, per ottenere le agevolazioni è sufficiente che l’immobile si trovi nel stesso comune di residenza, senza la necessità di trasferire la residenza specificamente nell’immobile acquistato, purché siano rispettate tutte le altre condizioni imposte dalla legge.

Proprietà nuda e agevolazioni “prima casa”: in quali casi si rischia di perdere i benefici? Analisi di una situazione specifica

Con la Risposta n. 349/2022 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 30 giugno 2022, è stata chiarita una questione importante relativa alle agevolazioni fiscali per la “prima casa” nel caso di acquisto della sola proprietà nuda. Il caso analizzato riguarda una cittadina italiana residente all’estero, iscritta all’A.I.R.E., che aveva acquisito un appartamento in Italia beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

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Tuttavia, prima del termine dei cinque anni previsti dalla normativa, ha venduto l’immobile, impegnandosi a riacquistarne un altro entro un anno per non perdere i vantaggi fiscali ottenuti. La contribuente intendeva tuttavia registrare solo la proprietà nuda del nuovo immobile, lasciando l’usufrutto a un familiare. Da qui il dubbio: l’acquisto della sola proprietà nuda consente di mantenere le agevolazioni “prima casa”?

L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta decisiva precisando che, nonostante la normativa esenti i cittadini iscritti all’A.I.R.E. dall’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile acquistato per beneficiare delle agevolazioni, è essenziale che il riacquisto garantisca un uso pieno ed esclusivo dell’abitazione.

La proprietà nuda, non garantendo il diritto di abitare o di usufruire immediatamente dell’immobile, non soddisfa questo criterio. Pertanto, anche per i cittadini residenti all’estero, il semplice acquisto della proprietà nuda non è sufficiente a evitare la perdita delle agevolazioni fiscali in caso di vendita entro cinque anni.