Come fare il Mutuo in caso di pre-asta o saldo e stralcio!

In questo articolo ci concentreremo su una domanda che ci viene posta spessissimo:

E’ possibile fare un mutuo in caso di acquisto in pre–asta?

Se siete atterrati qui do per scontato che già sappiate cosa significhi acquisto in pre–asta ma, in ogni caso, vi lascio una serie di articoli da leggere:

Perfetto!

Adesso torniamo a noi.

Come avrai letto negli articoli sopra il saldo e stralcio prevede tre figure:

• acquirente
• debitore
• creditore (il 99% delle volte come abbiamo visto è una banca)

Or bene, sempre se avrai capito bene, l’operazione è strutturata cosi:

• l’acquirente da i soldi al creditore
• il debitore vende la casa all’acquirente
• il creditore rinuncia agli atti della procedura esecutiva immobiliare

Quello che vogliamo chiederci oggi è se l’acquirente possa fare il mutuo al fine di concretizzare il pagamento nei confronti della creditrice.

Partiamo subito dicendo che è teoricamente possibile anche se abbastanza complesso.

Come ottenere un mutuo in caso di acquisto in pre-asta?

L’acquirente, una volta sottoscritto l’accordo con il debitore e la creditrice, dovrebbe recarsi in banca per chiedere il mutuo.

A questo punto la Banca si accorgerà quasi immediatamente che l’immobile, per cui si chiede il mutuo, è pignorato.

Ora se ci pensate per la Banca mutuante i problemi diventano diversi e soprattutto:

1. L’immobile che l’acquirente vuole porre a garanzia è pignorato
2. La Banca si troverebbe nell’impossibilità di iscrivere ipoteca contestualmente al trasferimento delle somme
3. C’è il rischio, per la Banca, che un intoppo possa far naufragare l’operazione con rischio per la restituzione dei soldi

Insomma, diciamocelo, la Banca non si trova proprio in una situazione “idilliaca”.

Rischia di dare soldi all’acquirente e soprattutto che la creditrice non faccia quello che deve: rinunciare agli atti della procedura.

Come garantire la banca mutuante in caso di pre-asta?

Veniamo alla soluzione che, fin ora, ci ha consentito di portare avanti queste operazioni: il deposito del prezzo presso il Notaio rogante.

In sostanza, la Banca mutuante chiederà di depositare le somme destinate all’acquirente (con destinatario finale il creditore) presso il Notaio che curerà la vendita contestuale.

Il deposito del prezzo presso il Notaio è previsto dal comma 63 lett c) dell’articolo 1 della L.n. 147/2013 secondo cui  Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
“c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio.“

In questo caso, cosa succede?

Succede che sostanzialmente il Notaio tratterrà le somme fin quando il creditore non avrà depositato la rinuncia della procedura e non sia stata dichiarata l’estinzione della procedura.

Fondamentalmente il Notaio garantisce tutti:

1. Garantisce il creditore nel senso che può stare sereno che le somme dell’acquirente sono state versate e aspettano di essere a Lui bonificate
2. Garantisce la Banca mutuante nel senso che può stare serena nel fatto che le somme verranno bonificate dal Notaio al creditore solo ad “immobile libero” ossia dopo la pronuncia dell’estinzione del Giudice dell’Esecuzione.

Soprattutto garantisce la Banca mutuante in caso di “fallimento” dell’operazione nel senso che le somme verranno direttamente restituite alla medesima. 

Saldo e stralcio: a chi rivolgersi? 

In conclusione, come già anticipato, l’accordo teso a trovare una soluzione con il creditore tramite la vendita fuori-asta dell’immobile del debitore all’asta rimane, sempre, una buona opportunità.

Un’ opportunità che per non essere vanificata va portata avanti con uno specialista del settore preferibilmente un avvocato che si occupi di diritto immobiliare.

Al contrario, affidarsi al “primo che capita” può risultare assolutamente rischioso per i pericoli e le insidie che spesso si nascondono in questo tipo di procedure.

Un ottimo modo per “evitare” di cadere in una truffa o un inganno è investire della questione direttamente il tuo avvocato di fiducia, a patto che sia esperto di questa spinosissima materia.

• Verificare i debiti del debitore esecutato
• Verifica la storia “ipotecaria” del bene
• Verificare i vizi della procedura esecutiva immobiliare
• Valutare la concreta trasferibilità del bene

Sono tutte attività che dovresti condurre pagando un tuo avvocato, che non coincida – possibilmente – con quello che ti sta proponendo l’affare immobiliare (per ovvi motivi di conflitto di interessi).

Avvocato Daniele Giordano 

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