come cambiano le altezze per i sottotetti

L’altezza minima consentita per i sottotetti è stata recentemente modificata dal c.d. decreto “Salva Casa” (D.L. n. 69/2024). Prima del “Salva Casa”, un locale poteva essere considerato abitabile con un’altezza minima di 2,70 metri (D.M. 5 luglio 1975).

Con il D.L. 69/2024 questa soglia è stata abbassata a 2,40 metri per i locali situati in edifici sottoposti a interventi di recupero e per i quali sia previsto un progetto di ristrutturazione. Una norma destinata, evidentemente ad assumere un ruolo importante nei lavori di recupero dei sottotetti.

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L’altezza minima

L’altezza minima in un’abitazione è un parametro fondamentale, che non solo influisce sul comfort e sulla sicurezza degli occupanti, ma è requisito indispensabile da rispettare per ottenere il certificato di agibilità.

L’art. 1, comma 1, lettera c-bis, del decreto “Salva Casa”, modifica l’art. 24 del Testo unico Edilia, riguardante il certificato di agibilità degli edifici, consente al tecnico progettista abilitato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie, ai fini della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 m, fino al limite massimo di 2,40 m;
• alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima comprensiva dei servizi, inferiore a 28 m², fino al limite massimo di 20 m² e, per due persone, inferiore a 38 m², fino al limite massimo di 28 m².

L’asseverazione può essere resa laddove è soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal D.M. n. 236/1989, e contemporaneamente sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• si presenta simultaneamente un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative volte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, condizioni igienico-sanitarie adeguate dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di congrua ventilazione naturale, favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’uso di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Le implicazioni

Come si evince, le nuove norme puntano a facilitare e il recupero degli spazi non utilizzati, per aumentare l’offerta di alloggi limitando il consumo di suolo. 

I sottotetti rientrano certamente in tale tipologia di spazi recuperabili per usi abitativi. Si tratta, di solito, di ambienti ricavati il tetto destinati a un uso non abitativo, aventi la funzione di proteggere le stanze dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

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Occorre però tener conto dei seguenti aspetti:

1. Le nuove norme sulle altezze minime riguardano solo le ristrutturazioni; le nuove abitazioni devono ancora rispettare lo storico D.M. del 1975 che prevede il minimo di 2,70 m.
2. Le deroghe alle altezze minime, introdotte dal “Salva Casa”, saranno applicabili fintanto che non sarà emanato un apposito D.M. contenente i requisiti igienico sanitari di carattere prestazionale dell’edificio programmato dal D.lgs. 222/2016.
3. Rimangono valide le disposizioni più favorevole già previste a legislazione vigente. Ad esempio, rimangono applicabili le leggi regionali che già consentivano di rendere abitabili sottotetti con altezze minime inferiori al limite di legge, compreso il nuovo limite dei 2,40 m introdotto dal D.L. n. 69/2024, soprattutto in alcune tipologie di comuni (ad esempio, i comuni montani).