Scopri Subito Cos’è e Come Funziona il Sale e Lease Back!

Il contratto di sale and lease back rappresenta una pratica comune tra le imprese che necessitano di liquidità. Questo metodo prevede la vendita di un bene immobiliare di proprietà a un’entità di leasing o a un istituto finanziario, che in cambio fornisce un corrispettivo monetario, pur consentendo al venditore di mantenere il possesso e l’utilizzo del bene attraverso il pagamento di un canone regolare. Alla fine del contratto, la società originaria, che aveva venduto l’immobile, ha l’opzione di riacquistarlo a un prezzo predefinito. Le aziende ricorrono a questa soluzione per navigare periodi di crisi finanziaria, capitalizzando sul valore dei loro immobili senza perdere la funzionalità operativa.

Criteri necessari per un contratto di leasing back

Per avviare un contratto di sale and lease back immobiliare, le imprese devono rispettare determinati criteri e requisiti. È essenziale che l’immobile non sia gravato da oneri o ipoteche che potrebbero impedire la transazione.

La società deve anche mostrare una solida salute finanziaria in passato, poiché l’ente di leasing valuterà la capacità dell’azienda di coprire i canoni di locazione. Ciò richiede la presentazione di bilanci aggiornati e un buon rating creditizio.

Inoltre, è cruciale che la transazione non sia pensata per eludere il divieto del patto commissorio, quindi non devono esistere debiti pregressi tra le parti o una situazione di crisi finanziaria tale da suggerire un intento fraudolento, poiché ciò potrebbe rendere il contratto nullo per illiceità del motivo.

Il processo di vendita dell’immobile

Il primo passo in un’operazione di sale and lease back è la vendita effettiva dell’immobile dalla società all’ente di leasing. Questa fase si svolge come una normale vendita immobiliare. Venditore e acquirente selezionano un notaio, generalmente scelto dall’acquirente, che redige l’atto di vendita, noto come rogito notarile.

Il notaio verifica l’identità delle parti e che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile, esaminando l’assenza di vincoli o pendenze legali. Controlla inoltre la conformità urbanistica e catastale, assicurandosi che tutte le autorizzazioni siano valide e non ci siano abusi edilizi.

Al momento della firma del rogito, il notaio legge il documento alle parti, assicurandosi che tutte le clausole siano chiare e accettate. Dopo l’autenticazione, provvede alla registrazione del documento presso l’Agenzia delle Entrate e alla sua trascrizione nei registri immobiliari.

Il contratto di locazione finanziaria o leasing

Dopo la vendita, si procede alla redazione del vero e proprio contratto di sale and lease back, in cui il nuovo proprietario dell’immobile concede il leasing all’azienda che ne era precedentemente proprietaria. Il contratto stabilisce durata, canone periodico e la possibilità per il locatario di riscattare il bene al termine, a un prezzo concordato.

È essenziale che il contratto specifichi chiaramente i doveri di ogni parte, inclusi la manutenzione e le coperture assicurative. La formalizzazione avviene con la firma di entrambe le parti e la successiva registrazione presso gli enti preposti.

Opzione di riacquisto

Come menzionato, al termine del leasing, il locatario può decidere di riacquistare l’immobile. Il prezzo di riscatto è fissato all’inizio e rimane invariato, indipendentemente dalle variazioni di mercato. I canoni pagati non influenzano il prezzo finale, dato che erano parte del contratto di leasing. L’opzione di riscatto permette all’azienda di valutare se riacquistare l’immobile, lasciarlo alla società di leasing o rinnovare il contratto.

Pro e contro del leasing

I vantaggi principali del leasing includono la possibilità per l’impresa di utilizzare l’immobile senza i costi immediati di mantenimento, che possono essere più elevati dei canoni concordati.

Tuttavia, il leasing ha anche svantaggi. Il costo totale, sommando tutti i canoni, può risultare superiore all’acquisto diretto. Inoltre, durante il leasing, l’azienda non è proprietaria dell’immobile, limitando le modifiche che può apportare. I contratti possono includere restrizioni e penali per recesso anticipato, che possono ridurre i benefici iniziali.

Invalidità del lease back

Il contratto di sale and lease back è nullo se usato per evitare il patto commissorio, l’accordo che prevede il trasferimento automatico della proprietà al creditore in caso di mancato pagamento. La Corte di Cassazione ha chiarito che, per essere nullo, devono esserci debiti preesistenti, difficoltà finanziarie del venditore e una grande discrepanza tra il valore dell’immobile e il prezzo pagato, indicando un intento di garanzia illecito, rendendo l’operazione nulla secondo l’articolo 2744 del Codice Civile.