L’acquisto del terreno all’estero evita la decadenza dalla prima casa

L’acquisto di un terreno all’estero, su cui costruire un immobile da adibire ad abitazione principale, è idoneo a evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta su un diverso immobile alienato prima del decorso di 5 anni dall’acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito il chiarimento nella risposta a interpello n. 29 pubblicata ieri, nella quale vengono individuati in modo rigoroso gli elementi necessari a provare la destinazione del terreno estero alla costruzione entro il termine annuale che consente di evitare la decadenza.

Il caso oggetto di interpello riguarda un contribuente iscritto all’AIRE, in quanto residente all’estero che, nel 2020, aveva acquistato in Italia un’abitazione applicando i benefici prima casa di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86. Nel 2024, quindi prima del decorso di 5 anni dall’acquisto, egli aveva, però, alienato l’immobile. Per questo motivo, si rivolge all’Agenzia delle Entrate per comprendere se può evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa goduta del 2020, acquistando ora, all’estero, un terreno “ove intende costruire una nuova casa da adibire ad abitazione principale”.

Alla base della vicenda si colloca la disposizione sulla decadenza dall’agevolazione prima casa che, al comma 4 della Nota II-bis, prevede che l’agevolazione decada in caso di vendita dell’immobile agevolato prima del decorso di 5 anni dall’acquisto a meno che il contribuente, entro un anno dalla rivendita, “proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Il contribuente istante, infatti, si domanda se anche l’acquisto del terreno all’estero, finalizzato alla costruzione dell’abitazione principale, può avere efficacia impeditiva della decadenza. Nel suo caso, infatti, due delle caratteristiche del nuovo acquisto possono presentare criticità:
– il fatto che il nuovo acquisto avvenga all’estero;
– il fatto che abbia a oggetto un terreno (e non un immobile) destinato alla costruzione di un’abitazione.

In precedenti documenti di prassi, però, entrambe le questioni erano già state, separatamente, esaminate.
L’Agenzia delle Entrate rileva infatti che, nella circolare 7 giugno 2010 n. 31, era stato chiarito come anche un immobile acquistato all’estero possa impedire la decadenza, purché avvenga entro il termine annuale ed esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che effettivamente l’immobile acquistato sia adibito a dimora abituale.

Sotto l’altro aspetto, poi, con la risoluzione 16 marzo 2004 n. 44 e la circ. 12 agosto 2005 n. 38 (§ 5.2), l’Agenzia delle Entrate aveva ammesso l’operatività della “salvaguardia del diritto all’agevolazione anche nei casi in cui il soggetto alienante, entro 1 anno, compri un terreno sul quale costruire l’immobile, sempre da destinare a propria” abitazione principale. Era stato però precisato che, per evitare la decadenza, in tal caso non è sufficiente l’acquisto del terreno entro un anno, ma è necessario che “venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale”, con ciò intendendosi che è necessario che venga a esistenza entro il termine annuale almeno “un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità” e la sua copertura (ex art. 2645-bis comma 6 c.c.).

Facendo confluire, quindi, nel caso di specie i chiarimenti appena descritti, l’Amministrazione ritiene che “l’istante rientri nell’ipotesi eccezionale di salvaguardia del beneficio «prima casa»” previsto dal comma 4 della Nota II-bis.
Si deve però porre particolare attenzione agli aspetti probatori, in considerazione dell’internazionalità che caratterizza la fattispecie. L’Agenzia spiega infatti che le “condizioni dovranno essere dimostrate all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente presentando adeguata documentazione probatoria”. Si richiede quindi: copia del rogito notarile di acquisto del terreno, progetto di costruzione dell’abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti, contratto di appalto e documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero (come fatture di fornitura di luce, acqua o gas); tutti i “documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana”.

Inoltre, “con particolare riferimento all’attestazione della reale edificabilità del terreno nonché dell’immediata idoneità ad essere suscettibile di utilizzazione edificatoria, il contribuente è tenuto a presentare una certificazione, rilasciata dalle Autorità competenti estere, da cui si possa rilevare la destinazione edificatoria del terreno, secondo i piani urbanistici locali, e l’eventuale presenza di vincoli (ambientalistici, archeologici, etc.) che potrebbero intralciare o limitare l’edificabilità dello stesso”.

Infine, si richiede anche “un documento, sempre rilasciato dalle Autorità competenti estere, da cui si evinca la variazione dell’unità immobiliare, da terreno edificabile a fabbricato a uso abitativo”, attuata entro il termine annuale richiesto per evitare la decadenza.