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Conto e carta
difficile da pignorare
Nel contesto della “corsa” al Superbonus, si è
spesso discusso dell’impatto che la fretta ha
avuto sulla gestione delle pratiche edilizie, con
conseguenze più o meno gravi. Tra gli aspetti che sono stati
maggiormente trascurati, uno dei principali riguarda
l’aggiornamento dei dati catastali a seguito degli
interventi edilizi. Si tratta di un passaggio che,
pur non essendo strettamente legato all’accesso alle
detrazioni fiscali, può comportare
problemi rilevanti.
La Legge di Bilancio dello scorso anno ha
infatti attribuito all’Agenzia delle Entrate il “potere” di inviare
lettere di compliance ai beneficiari del
Superbonus che non hanno provveduto a dichiarare
le modifiche catastali apportate agli immobili,
invitandoli a sanare la situazione e, se necessario, applicando
delle sanzioni.
Recentemente, il Direttore uscente dell’Agenzia, Ernesto Maria
Ruffini, ha fornito ulteriori dettagli su come si procederà in
merito, ma permangono delle incertezze sui casi
specifici in cui sussista effettivamente l’obbligo di
aggiornamento dei dati catastali, con conseguenti
problematiche operative non trascurabili,
soprattutto nei condomini, e che potrebbero dar
luogo a contenziosi.
Contabilità
Buste paga
I controlli dell’Agenzia delle Entrate
Come già accennato, il legislatore ha previsto l’utilizzo del
catasto come uno degli strumenti per monitorare la
corretta gestione del Superbonus. In particolare,
l’articolo 1, commi 86 e 87 della Legge 213/2023 consente
all’Agenzia delle Entrate di identificare gli immobili oggetto di
interventi con Superbonus per i quali non è stato
presentato il Docfa, la dichiarazione di
variazione catastale, che il DM
701/1994 impone di presentare entro 30
giorni dal termine dei lavori.
La norma, nel dettaglio, consente al Fisco di
individuare i beneficiari del Superbonus che non
hanno adempiuto a questo obbligo, al fine di
consentire l’aggiornamento delle rendite
catastali, dato che gli interventi edilizi
agevolati spesso comportano un
significativo aumento del valore
dell’immobile.
Casi certi e dubbi interpretativi
L’Agenzia delle Entrate invierà
le lettere di compliance basandosi sugli
importi dichiarati nelle comunicazioni di cessione del
credito, poiché in questi casi è più semplice determinare
l’importo dei lavori rispetto a quelli che
hanno usufruito della fruizione
diretta del Superbonus. Tuttavia, i casi in cui
è obbligatorio inviare
il Docfa non sono così chiari, data
l’assenza di normative precise che
definiscano le situazioni in cui è obbligatorio procedere.
Ci sono, tuttavia, alcuni “casi
certi” in cui è indiscutibile che il Docfa debba
essere presentato entro 30 giorni dalla fine dei
lavori, come nel caso di interventi che modificano in modo
significativo
la “consistenza” dell’immobile, ad
esempio:
- ampliamenti
- sopraelevazioni
- modifiche interne che aumentano il numero
dei vani
Tuttavia, molti altri casi non sono così facilmente
classificabili. Per esempio, un intervento che non
prevede opere strutturali, ma riguarda solamente
l’installazione di impianti, fotovoltaico o
infissi, non comporta necessariamente un aggiornamento
catastale, salvo che non comporti un miglioramento qualitativo tale
da incrementare il valore dell’immobile.
Ma come determinare questo aumento di
valore non è un aspetto chiaro.
Su questo aspetto è intervenuto recentemente il Presidente del
Consiglio Nazionale dei Geometri, Paolo Biscaro, con
la nota
prot. 428 del 15 gennaio 2025, nella quale ha spiegato
che, ai fini dell’eventuale obbligo di aggiornamento
dei dati catastali, non si deve fare riferimento
all’incremento del valore di mercato, bensì
all’aumento del “valore capitale”
dell’immobile.
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Saldo e stralcio
Questo parametro, di natura tecnica,
dipende dalla capacità dell’immobile di generare
una maggiore redditività a seguito degli
interventi, ad esempio perché può essere locato a
un canone maggiore rispetto a prima.
Le difficoltà operative e gli impatti
La valutazione dell’aumento di valore
“capitale” è evidentemente un’operazione
complessa, che in particolar modo
nelle situazioni condominiali, potrebbe
generare problematiche inaspettate.
In questi contesti, le lettere di
compliance produrranno effetti non
desiderati, soprattutto perché sarà necessario fare
un’analisi caso per
caso per ogni singola unità
immobiliare.
Inoltre, in molte situazioni, i
lavori Superbonus sono stati affidati
a General Contractor, che pur essendo
responsabili della gestione dell’intera pratica, non
hanno preso in considerazione l’eventualità di dover
aggiornare i dati catastali, in quanto l’obiettivo
era semplicemente il completamento dei lavori entro i
termini per poter usufruire della detrazione.
L’importanza di agire preventivamente
Il tema dell’aggiornamento delle rendite
catastali potrebbe causare effetti
indesiderati, specialmente in
quei condomini che hanno approvato i
lavori con maggioranze ridotte (33% dei
millesimi), come consentito dal DL
34/2020.
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In questi casi le lettere di
compliance delle Entrate potrebbero acuire
il malcontento tra i condòmini.
Nel caso, ad esempio, di un condòmino contrario ai
lavori Superbonus, che riceva oggi la lettera e,
contattato un tecnico di fiducia, dovesse sentirsi dire che
è necessaria la ripresentazione del
Docfa per il suo appartamento, con
conseguente aumento della rendita catastale e delle
imposte (come l’IMU),
potrebbe impugnare per nullità la delibera
condominiale che aveva approvato i lavori Superbonus?
Potrebbe infatti sostenere che tale decisione
era viziata fin dall’origine, in quanto
produttiva di effetti indiretti sui beni
di proprietà esclusiva, a causa dell’aumento della rendita
catastale e delle imposte.
A tal proposito, è bene tener conto che
la Cassazione è solida nel
ritenere che l’assemblea condominiale può disporre solo
in merito alle parti comuni.
In maniera simile, ma con effetti ancora più
significativi, cosa succederebbe se si dovesse scoprire
che l’unità immobiliare deve essere riclassificata in
una delle categorie catastali per
cui non è possibile usufruire del
Superbonus (come le categorie A8,
A9)?
In tal caso
il Fisco potrebbe mettere
in discussione la spettanza dei crediti fiscali
maturati, e il condòmino
penalizzato potrebbe chiedere i danni al
professionista che ha dato il via libera ai lavori
firmando lo studio di fattibilità?
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Sono domande che oggi non hanno una
risposta, e sulle quali la giurisprudenza non
si è ancora espressa.
Tuttavia, di fronte a tali problematiche,
potrebbe essere prudente convocare un’assemblea
condominiale, per discuterle e regolarle
preventivamente, magari integrando le
delibere autorizzative dei lavori
Superbonus o incaricando un
professionista che possa fornire chiarimenti, così
da evitare sorprese in futuro.
A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it
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