l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni?

Cosa accade quando un contratto di locazione non viene registrato e viene dichiarato nullo: che fine fanno i canoni già pagati?

L’affitto in nero, ossia non registrato all’Agenzia delle Entrate, è considerato nullo. Questo implica che ogni accordo tra le parti, anche se concluso per iscritto, non ha validità legale, inclusa la clausola relativa al pagamento del canone di locazione. Posto che la dichiarazione di nullità di un contratto ha effetti retroattivi, sorge quindi il quesito su quale sia il destino delle mensilità versate dal conduttore prima dell’accertamento del giudice. In altri termini, se l’affitto è nullo, l’inquilino può chiedere la restituzione dei canoni?

La Cassazione, con la sentenza n. 32696 del 16 dicembre 2024, ha tentato di trovare un equilibrio tra i diritti dell’inquilino e le esigenze di tutela del proprietario dell’immobile.

Cosa succede con un contratto di locazione nullo?

La Cassazione ha affrontato la problematica relativa alle conseguenze della nullità di un contratto di affitto in nero. Nel caso specifico analizzato, un inquilino richiedeva la restituzione dei canoni versati, un’apparente conseguenza logica della nullità del contratto.

I giudici hanno confermato che, in linea di principio, la mancata registrazione della locazione consente all’inquilino di richiedere indietro i canoni pagati. Questo diritto si basa sulla considerazione che un contratto nullo non può produrre effetti legali.

Tuttavia, la questione ha un’ulteriore implicazione che merita di essere considerata. È, infatti, indubbio che il conduttore abbia goduto del bene: egli infatti se n’è avvantaggiato traendone un giovamento economico, seppur consapevole della nullità del contratto per la mancata registrazione.

Dall’altro lato, il locatore – sebbene sotto l’aspetto fiscale abbia commesso un’evasione – ha indubbiamente perso la disponibilità dell’immobile, con conseguente arricchimento della controparte. Pertanto è giusto che riceva un compenso per tale prestazione. Non sarà, certo, un compenso pari al canone concordato informalmente con l’inquilino, proprio per via della suddetta nullità del contratto; si tratterà piuttosto di una forma di compensazione pari alla diminuzione patrimoniale che egli ha subìto.

Nonostante la nullità dell’affitto, il locatore non rimane, quindi, completamente indifeso. Può infatti invocare il principio dell’ingiustificato arricchimento, sostenendo che l’inquilino ha goduto dell’immobile e quindi non deve essere completamente esonerato dal pagamento. La legge, infatti, non può stabilire che l’annullamento del contratto trasformi questa situazione in un vantaggio ingiusto solo per l’inquilino a danno del proprietario.

Calcolo del rimborso

L’aspetto più delicato è stabilire a quanto ammonti il “prezzo” dovuto dall’inquilino al locatore per l’occupazione del suo immobile senza contratto.

Secondo la Cassazione,  per calcolare questa sorta di “rimborso” è necessario valutare il beneficio effettivamente ricevuto dall’inquilino, considerando la reale diminuzione patrimoniale subita dal proprietario. Il rimborso deve  riflettere il vero valore dell’utilizzo dell’immobile, non il profitto potenziale che il proprietario avrebbe potuto realizzare.

Quindi, in sintesi, l’inquilino avrà diritto al rimborso dei canoni versati ma da tale importo sarà detratta una somma che resterà al locatore a titolo di ristoro.

Tale importo, che né la legge né la giurisprudenza definiscono in modo certo, viene determinato caso per caso dal giudice che dovrà tenere conto del valore commerciale del bene, della durata della locazione, dei prezzi degli affitti praticati nella medesima zona.

Alla fine si tratterà, pur sempre, di un importo a titolo di indennizzo non paragonabile a un canone di affitto: esso infatti non può rappresentare un lucro per il locatore ma solo una compensazione economica per la perdita di disponibilità del bene durante il periodo di locazione.

Cosa posso fare se il proprietario rifiuta il rimborso?

Se il locatore si rifiuta di restituire i canoni di locazione versati, l’inquilino potrà citarlo in tribunale. Tuttavia egli deve sapere che non potrà ottenere la restituzione di tutte le somme versate ma solo di una parte che verrà determinata dal giudice in base ai criteri che abbiamo descritto sopra. L’azione giudiziaria, dunque, risulterà utile e proficua soprattutto per le locazioni di lunga durata, quelle in cui la differenza tra i canoni versati dall’inquilino e la diminuzione patrimoniale subita dal proprietario è di importo consistente.