La differenza tra prima casa e abitazione principale spesso genera confusione, anche perché nel linguaggio comune le due definizioni sono largamente usate come sinonimi. In realtà, a livello tributario – e delle relative agevolazioni – si tratta di concetti fra di loro ben distinti. Più precisamente, per prima casa si intende il primo immobile posseduto da un individuo, mentre per abitazione principale il luogo dove un contribuente, insieme al suo nucleo familiare, dimora abitualmente.
Quando un’abitazione è considerata prima casa
Cosa si intende per prima casa ai fini fiscali? La definizione di “prima dimora” è fortemente legata al concetto di proprietà. Infatti, si tratta della prima unità immobiliare di cui un soggetto entra in possesso, a seguito di una compravendita, una donazione, un lascito ereditario e via dicendo.
È però necessario sapere che il primo possesso non è l’unico elemento da prendere in considerazione, almeno quando si vuole approfittare delle agevolazioni previste per legge. Per poterne usufruire, l’immobile deve anche rispondere ad alcuni requisiti definiti dalla Tariffa 1 del D.P.R. 131/1986. In particolare, è necessario che:
- l’acquirente sia una persona fisica;
- l’immobile non appartenga a categorie catastali di lusso, come l’A1, l’A8 e l’A9;
- l’immobile sia ubicato nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o, ancora, la stabilisca entro 18 mesi dalla compravendita. Tale termine può essere però derogato, previa comunicazione, in caso di forza maggiore, come calamità naturali o altre ragioni indipendenti dalla volontà dell’acquirente;
- l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con altri, di altri immobili su cui si è già usufruito delle agevolazioni sulla prima casa.
Quali sono le agevolazioni sulla prima casa
Come già spiegato, il possesso di una prima casa offre la possibilità di approfittare di alcune agevolazioni fiscali, in presenza di alcuni requisiti. Di norma, sono relative agli oneri fiscali della compravendita e, ancora, sull’eventuale presenza di mutui ipotecari.
Ad esempio, se l’acquisto della prima casa avviene da un privato, si ha diritto:
- alla riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2%;
- alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna.
Per contro, se l’immobile viene acquistato da una persona o una società soggetta a IVA, come nel caso del costruttore, si ottiene:
- la riduzione dell’IVA dal 10 al 4%;
- alle imposte ipotecaria, catastale e di registro in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.
In entrambi i casi, qualora l’acquisto dell’immobile sia conseguente all’accensione del mutuo, i soggetti IRPEF potranno approfittare di una detrazione al 19% degli interessi passivi, per un massimo di 4.000 euro, come previsto dal TUIR. È però utile sapere che, in presenza di specifiche condizioni – ad esempio l’acquisto di un immobile in un comune diverso, con la vendita dell’attuale entro 12 mesi – le agevolazioni sulla prima casa possono essere fruite più volte.
Cosa succede se non si mette la residenza sulla prima casa
Si è visto nei precedenti paragrafi che uno dei requisiti sulla prima casa, allo scopo di accedere alle agevolazioni fiscali, sia stabilirvi la residenza entro 18 mesi dall’entrata in possesso. Ma cosa succede se ciò non avviene?
Se si è entrati in possesso della prima casa e la residenza è altrove, e non si provvede a regolarizzare la propria posizione entro i termini di legge, si rischia di:
- perdere le agevolazioni sui principali tributi, con la necessità di corrispondere la differenza con le imposte – di registro, catastale e ipotecarie – o l’IVA in misura ordinaria, così come previsto dal D.Lgs. 472/1997;
- di dover sostenere una sanzione del 30% sulle imposte dovute, a cui aggiungere gli interessi di mora, come previsto dal D.P.R. 602/1973.
È però necessario prestare attenzione a situazioni particolari, come quello dell’acquisto di una prima casa avendone già una, ad esempio quando si vende il primo immobile entro un anno dal rogito della nuova casa. Ancora, in caso di mancato trasferimento della residenza è comunque possibile avvalersi del ravvedimento operoso, come sempre previsto dal D.Lgs. 472/1997.
Quando si considera l’abitazione principale
A differenza della già descritta prima casa, l’abitazione principale può essere definita come l’immobile in cui il contribuente, e l’eventuale suo nucleo familiare, hanno stabilito la loro dimora abituale. A ribadirlo è l’articolo 10 del TUIR, ovvero il Testo Unico delle Imposte sui Redditi, ma anche il D.L. 101/2011 e l’articolo 43 del Codice Civile, che sottolineano la complementarietà dei concetti di abitazione principale e residenza.
In linea generale, affinché un immobile sia considerato abitazione principale, è necessario che:
- sia il luogo dove il contribuente ha stabilito la propria residenza anagrafica;
- sia la dimora abituale, ovvero dove si risiede in modo continuo;
- si goda di una titolarità sull’immobile, come il possesso, la proprietà o qualsiasi altro diritto di abitazione.
Quali sono le agevolazioni sull’abitazione principale
Mentre le agevolazioni sulla prima casa sono perlopiù legate alle imposte relative alla compravendita, e all’accensione di un eventuale mutuo, quelle sull’abitazione principale riguardano invece imposte locali o detrazioni IRPEF per spese di ristrutturazione o riqualificazione energetica, come ad esempio gran parte di quelle previste dal Bonus Casa 2025.
In linea generale, le agevolazioni di cui si può approfittare sono:
- l’esenzione dal pagamento dell’IMU, per immobili non appartenenti a categorie di lusso come l’A1, l’A8 e l’A9;
- la non imponibilità ai fini IRPEF della rendita catastale, se l’abitazione non è locata;
- l’accesso ai vari bonus edilizi promossi, di anno in anno, a livello centrale;
- eventuali agevolazioni su imposte locali, come la TASI e la TARI, quando previste;
- eventuali bonus previsti sempre a livello locale, come sconti sugli allacci di nuove utenze domestiche.
Tuttavia, è utile specificare che spesso prima casa e abitazione principale possono coincidere, ad esempio quando si possiede un solo immobile, dove si risiede stabilmente in qualità di dimora abituale. Questa condizione è importante ai fini fiscali, poiché si potrà approfittare congiuntamente delle agevolazioni previste per entrambe. È però importante controllare eventuali limiti ed esenzioni sulle varie agevolazioni, in particolare sull’Imposta Municipale Propria, ad esempio verificando chi debba pagare comunque l’IMU.
Ma come si dimostra che la prima casa è abitazione principale? Ovviamente, oltre a trasferirvi la residenza e usare l’immobile come dimora principale, è bene conservare documenti comprovanti, quali lo stesso certificato di residenza o le bollette intestate per le utenze. In caso di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, potrebbero essere richieste ulteriori e più specifiche prove.
Prima casa e abitazione principale: riassunto delle differenze
Dopo l’analisi nel dettaglio, è utile concludere con un riassunto delle principali differenze tra prima casa e abitazione principale:
- la prima casa è sostanzialmente il primo immobile di cui si entra in possesso;
- la prima abitazione è l’immobile adibito a dimora abituale, ovvero dove si risiede continuativamente.
Sul fronte della principale differenza tra agevolazioni per prima casa e per abitazione principale:
- la prima casa è soggetta ad agevolazioni di tipo fiscale e tributario, come ad esempio il pagamento delle imposte – ipotecaria, catastale e di registro – e dell’IVA in forma ridotta;
- l’abitazione principale è soggetta ai bonus edilizi, all’esenzione dell’IMU e ad altre agevolazioni previste a livello locale, come quelle comunali su TARI e TASI, quando disponibili.
Come già specificato, i due concetti possono sovrapporsi – cioè, quando la prima casa è anche l’abitazione principale – e, per questa ragione, è utile affidarsi a un esperto contabile per valutare tutte le detrazioni o gli sgravi accessibili.
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