Casa in regola? Ecco cosa non garantisce il certificato di agibilità

In Italia, il certificato di agibilità rappresenta un documento fondamentale per attestare che un immobile possiede requisiti di sicurezza, igiene e salubrità. Tuttavia, spesso si tende a confondere il suo valore con una presunta “sanatoria” implicita per eventuali irregolarità edilizie o urbanistiche.

Una recente sentenza del TAR Lazio ha chiarito in modo netto questo aspetto, respingendo un ricorso basato proprio sull’errata interpretazione del certificato di agibilità.

Nel caso in esame, il tribunale ha ribadito che il rilascio di questo certificato non garantisce la conformità urbanistica e paesaggistica dell’immobile. Anzi, in presenza di opere abusive, il certificato non esclude la possibilità di demolizioni o altre sanzioni.

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Il caso analizzato dal TAR Lazio: un ordine di demolizione contestato

La vicenda nasce dall’emissione di un ordine di demolizione da parte del Comune, che contestava la realizzazione di una serie di opere edilizie senza i necessari titoli autorizzativi. Tra le opere oggetto del provvedimento figuravano strutture come tettoie, pergolati, un forno con relativa copertura, una fontana e un’area giardino con marciapiedi in tufo e vialetti.

Queste opere erano state costruite in un’area classificata come “Zona Agricola di Pregio Ambientale”, soggetta a rigidi vincoli di natura paesaggistica (ai sensi del d.lgs. 42/2004), idrogeologica e sismica.

I proprietari, nel ricorso al TAR, hanno cercato di contestare l’ordine di demolizione argomentando principalmente su due punti: da un lato, hanno sostenuto che le opere in questione fossero di natura accessoria o pertinenziale e, pertanto, non soggette ad autorizzazione; dall’altro, hanno fatto leva sull’esistenza di un certificato di agibilità rilasciato per il complesso immobiliare nel 2014.

Secondo i ricorrenti, tale certificato avrebbe attestato indirettamente la regolarità delle opere già esistenti al momento del rilascio.

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La decisione del TAR Lazio: un richiamo alla tutela del territorio

La sentenza del TAR Lazio (n. 553/2025) si è conclusa con il rigetto del ricorso, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione emesso dal Comune. Il tribunale ha basato la sua decisione su principi giuridici chiari e consolidati, che sottolineano l’importanza della conformità alle normative urbanistiche e paesaggistiche, soprattutto in aree soggette a vincoli stringenti.

In particolare, il TAR ha evidenziato che:

1. Mancanza di titoli abilitativi: Le opere contestate, pur ritenute dai ricorrenti di modesta entità e carattere accessorio, necessitavano di specifiche autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche, non ottenute. La loro collocazione in un’area vincolata rendeva obbligatoria l’adozione del provvedimento demolitorio.
2. Assenza di legittimo affidamento: Il tribunale ha respinto l’argomentazione secondo cui il proprietario potesse fare affidamento sull’esistenza del certificato di agibilità o sullo stato preesistente dell’immobile. La sanzione demolitoria, infatti, ha carattere reale e non è subordinata alla responsabilità soggettiva del proprietario.
3. Ruolo del vincolo paesaggistico: Anche opere di carattere precario o privo di cubatura, se alterano l’aspetto esteriore dei luoghi, richiedono l’autorizzazione paesaggistica. In assenza di questa, l’ordine di demolizione è da ritenersi un atto dovuto da parte dell’amministrazione.
4. Non sanabilità automatica degli abusi: Il TAR ha ribadito che il trascorrere del tempo o il rilascio di certificazioni amministrative (come l’agibilità) non possono sanare irregolarità edilizie. Gli abusi devono essere trattati con misure proporzionate, volte al ripristino della legalità.

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La decisione rappresenta un chiaro richiamo alla centralità del rispetto delle norme a tutela del paesaggio e dell’urbanistica, ponendo l’interesse pubblico sopra ogni altra considerazione. La sentenza, inoltre, rafforza un messaggio importante: nessun documento amministrativo, neppure il certificato di agibilità, può sostituirsi ai necessari titoli autorizzativi.

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Il ruolo del certificato di agibilità e i suoi limiti

Uno degli aspetti centrali della decisione del TAR Lazio è il chiarimento sul ruolo del certificato di agibilità. Questo documento, spesso percepito come una sorta di “sigillo di conformità” per un immobile, in realtà svolge una funzione diversa e limitata: esso attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, salubrità e igiene, necessari per l’utilizzo abitativo o funzionale.

Tuttavia, non garantisce in alcun modo la regolarità urbanistica o edilizia delle opere.

Nel caso esaminato, i proprietari hanno tentato di sostenere che il rilascio del certificato di agibilità nel 2014 rappresentasse una conferma indiretta della legittimità delle opere realizzate. Questa interpretazione è stata fermamente rigettata dal tribunale, che ha sottolineato un principio chiave della giurisprudenza: il certificato di agibilità e il titolo edilizio (come il permesso di costruire o l’autorizzazione paesaggistica) operano su piani diversi e separati. In assenza di un titolo abilitativo valido, il certificato di agibilità non può in alcun modo sanare le eventuali irregolarità.

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Il TAR ha inoltre chiarito che, in presenza di opere abusive, l’ordine di demolizione rappresenta una misura obbligatoria e indipendente dalla buona fede del proprietario. Questo significa che, anche se il proprietario non ha direttamente realizzato le opere abusive, è comunque responsabile di riportare l’immobile alla conformità legale, come previsto dall’ordinamento.

Tale principio trova supporto in numerosi precedenti giurisprudenziali, che sottolineano come la sanatoria automatica per il mero decorso del tempo non sia contemplata nel nostro sistema normativo.

Questo punto della sentenza mette in luce un’importante lezione per i proprietari immobiliari: verificare accuratamente la regolarità edilizia e urbanistica di un immobile prima dell’acquisto è fondamentale per evitare problemi futuri, anche se esiste un certificato di agibilità.