La nuova mediazione in Condominio

L’ennesima riforma della Mediazione in seguito alla pubblicazione del decreto legislativo 216/24, pubblicato il 10 gennaio 2025 e vigente dal 25 gennaio 2025, contiene alcune importanti novità che si riflettono nella materia condominiale.

Il correttivo alla riforma Cartabia a cui si fa riferimento nel presente articolo, ha regolato alcuni aspetti rimasti nebulosi nel quadro del precedente intervento legislativo. Le modifiche di carattere generale incidono anche nell’ambito condominiale.

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La decadenza del termine di proposizione dell’eventuale domanda giudiziale

Una delle novità più importanti è rappresentata dalla introduzione dell’art. 11 co. 4 bis. “Quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all’articolo 8, comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo”.

Con la nuova formulazione viene introdotto nuovamente ed in maniera esplicita l’atto che fa decorrere nuovamente la decadenza, previsione assente nella precedente formulazione, che aveva creato notevole incertezza sulla dicitura “la decadenza s’interrompe per una sola volta” in applicazione alle delibere annullabili.

Pertanto, è definitivamente chiarito che la conoscenza della presentazione della domanda di mediazione e del primo incontro, impedisce la decadenza se presentata entro 30 giorni e solo al termine della mediazione, con il deposito del verbale negativo, tale termine riprenderà a decorrere integralmente ai fini della introduzione del giudizio.

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La nuova durata del procedimento di Mediazione

Il correttivo è inoltre intervenuto sulla durata del procedimento di mediazione, innalzata a 6 mesi prorogabili di volta in volta per tre mesi, tranne in caso di mediazione delegata da Giudice che prevede la proroga di tre mesi  concessa per una sola volta.

Il termine decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione delegata, dal deposito dell’ordinanza da parte del giudice, di rimessione delle parti in mediazione.

Sospensione del termine feriale

Il decreto stabilisce poi che la domanda di mediazione non è soggetta a sospensione del termine feriale dal 1 al 31 agosto; dunque, la domanda di mediazione potrà essere introdotta e tenersi anche durante tale periodo.

Intervento in Mediazione dell’amministratore di Condominio

Come già stabilito in precedenza dal decreto legislativo 149/2022 (cd. Riforma Cartabia), l’amministratore può intervenire in mediazione senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Sono stati attribuiti dunque poteri negoziali autonomi al rappresentante legale del Condominio che per tali motivi deve conoscere la materia ed acquisire le competenze specifiche in tema di comunicazione e capacità di generare soluzioni.

Tale potere si estende alla necessaria scelta dell’avvocato che dovrà prestare assistenza in mediazione.

Il ruolo dell’assemblea sull’eventuale accordo e/o proposta di accordo

In sede di mediazione, le parti potrebbero giungere ad un accordo, in questo caso però il mediatore dovrà redigere il verbale con allegato accordo, redatto dalle parti che però potrà essere efficace solo se ratificato con delibera assembleare, avente la maggioranza richiesta dalla materia trattata.

Le parti congiuntamente, ma in alcuni casi il regolamento dell’organismo consente la richiesta di una sola parte o su iniziativa del mediatore, possono poi richiedere al mediatore di formulare una proposta di mediazione che dovrà essere allegata al verbale di mediazione e sottoposta alla ratifica dell’organo assembleare.

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Inoltre, nei casi in cui occorrono delle competenze tecniche specifiche, il mediatore si potrà avvalere di un esperto che redigerà una consulenza tecnica in mediazione.

La modalità telematica degli incontri di Mediazione

Gli incontri di Mediazione possono, ormai da tempo, svolgersi anche in modalità telematica facilitando così la partecipazione; tuttavia, il decreto legislativo 216/2024 apporta importanti novità su questo tema.

Fermo restando la facoltà (il diritto) di ogni parte di avvalersi del collegamento da remoto, occorre fare una distinzione: se vi è il consenso di tutte le parti ad optare per la modalità telematica, le firme sul verbale di conciliazione vanno apposte in forma elettronica.

In mancanza di accordo sull’adozione della modalità telematica, invece, i partecipanti dovranno apporre le firme in forma analogica dinanzi al mediatore. In questa ultima ipotesi viene richiesto un comportamento corretto affinché le parti si rechino senza indugio dinanzi al mediatore per svolgere tale adempimento.

Si potrebbe, dunque, creare la curiosa situazione in cui una parte interviene telematicamente, ma non avendo, l’altra, fornito il consenso per svolgere gli incontri con tale modalità – mancando, dunque, il consenso unanime – la prima debba recarsi comunque di persona presso la sede dell’Organismo di Mediazione per apporre la propria firma.

Si auspica, dunque, un nuovo correttivo legislativo a quello che, ai più, appare con tutta evidenza un controsenso.

La delega nell’apposizione delle firme

La parte potrà, inoltre, delegare altro soggetto senza la necessità di autentica della firma tranne nel caso di atti soggetti a trascrizione, per i quali occorrerà una delega con firme autenticate da pubblico ufficiale. La delega dovrà contenere gli estremi del documento del delegante ed il delegato dovrà produrre copia del proprio documento d’identità.

Resta inalterata la necessità in caso di delega, di attribuire facoltà specifiche al delegato che dovrà essere a conoscenza della mediazione e dei diritti dei quali dovrà disporre per un eventuale accordo.

Domenico Sarcina

Avvocato Consulente UNICONDOMINIO

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