cosa fare se non c’è accordo con il Fisco?

L’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente avviato la campagna di controlli sul Superbonus, con un focus particolare sull’aggiornamento delle rendite catastali. L’obiettivo è mappare con precisione il patrimonio immobiliare e individuare eventuali irregolarità che potrebbero incidere sul valore fiscale degli immobili. 

Entro il 2025, circa 500mila contribuenti riceveranno lettere di compliance, uno strumento volto a incentivare la regolarizzazione delle posizioni catastali. 

Attenzione: non tutti i lavori saranno soggetti a revisione. Infatti, se sono stati effettuati interventi minori, come il rifacimento di un tetto, queste attività sono esenti da controlli. Diverso è il caso di lavori strutturali più rilevanti, come l’incremento di volumetria o la trasformazione d’uso, richiederanno invece un adeguamento catastale obbligatorio. Si tratta di un’operazione cruciale per contrastare le frodi legate al Superbonus e agli altri bonus edilizi, in linea con le misure già introdotte dal Decreto Antifrode.

In questo contesto potrebbe essere molto utile analizzare le direttive indicate da una ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione.

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La controversia

La controversia esaminata dalla Cassazione riguardava un proprietario che aveva dichiarato l’incremento della rendita catastale del proprio immobile tramite procedura Docfa (dichiarazione di valore catastale), successivamente a interventi di ristrutturazione e ampliamento.

L’Agenzia delle Entrate aveva poi rettificato tale dichiarazione, contestando che l’incremento fosse sottostimato e rilevando la presenza di una piscina. Il proprietario, invece, sosteneva che l’elemento identificato come piscina fosse in realtà una semplice vasca di raccolta d’acqua.

La divergenza ha portato il caso sino alla Corte di Cassazione, dove è stato affrontato il nodo cruciale: quali prove devono essere fornite dalle parti per dimostrare la correttezza o l’infondatezza del ricalcolo?

Gli oneri probatori e linee guida della Cassazione

Nell’ordinanza 29732/2024, la Cassazione ha delineato alcune indicazioni fondamentali:

Onere della prova per l’Agenzia delle Entrate

È compito dell’Agenzia fornire una motivazione adeguata atta a giustificare la rettifica della rendita catastale dichiarata. Ciò è particolarmente importante quando il contribuente ha presentato una denuncia Docfa.

Secondo i giudici, la motivazione dell’avviso di accertamento deve essere conforme all’articolo 7 della Legge 212/2000, che impone una descrizione chiara degli elementi sui quali si fonda l’accertamento.

Obblighi del contribuente

Deve essere il contribuente a dimostrare l’infondatezza della rettifica attraverso prove concrete, come:

• confronti con unità immobiliari della stessa zona censuaria.
• documentazione tecnica e fotografica per confutare le affermazioni dell’Agenzia.

La mancata produzione di prove rilevanti

Nel caso specifico, il contribuente non ha fornito prove sufficienti per dimostrare che l’elemento individuato dall’Agenzia come piscina fosse, in realtà, una semplice vasca di raccolta. La Cassazione ha ritenuto tale carenza probatoria determinante per rigettare il ricorso del proprietario.

Come contestare efficacemente una rettifica della rendita catastale?

Alla luce delle indicazioni della Cassazione, ecco alcuni suggerimenti pratici per chi si trovi in situazioni simili:

• Presentare prove dettagliate: fotografie, documenti tecnici, perizie e confronti con immobili simili sono strumenti fondamentali per sostenere la propria posizione.
• Utilizzare la procedura Docfa con accuratezza: una dichiarazione Docfa ben compilata, con allegata documentazione completa, può ridurre le possibilità di contestazioni future.
• Verificare la motivazione degli atti dell’Agenzia: gli avvisi di rettifica devono riportare chiaramente le ragioni dell’accertamento. In caso di insufficienza motivazionale, è possibile impugnare l’atto.

Il ruolo dei i geometri 

Una recente circolare del Consiglio Nazionale dei Geometri (n. 428/2025) ha fornito importanti indicazioni sui controlli avviati dall’Agenzia delle Entrate in merito al Superbonus e alla corretta gestione delle rendite catastali. L’obiettivo principale è verificare che le variazioni catastali siano state aggiornate in seguito agli interventi edilizi incentivati.

I controlli, previsti dalla legge di Bilancio 2024, mirano a identificare eventuali irregolarità, con l’invio di lettere di compliance ai contribuenti per sanare omissioni. Per chi non avesse presentato la dichiarazione di variazione catastale (Docfa), è possibile regolarizzare la posizione pagando una sanzione ridotta di 172 euro per immobile.

Non si tratta di nuovi obblighi, ma di un richiamo al rispetto delle norme vigenti. I tecnici, in particolare i geometri, giocano un ruolo cruciale nel garantire la corretta gestione catastale, assicurando che ogni modifica agli immobili sia documentata e conforme alle regole. Il Consiglio sottolinea che la loro responsabilità include non solo il controllo della documentazione, ma anche l’assistenza ai contribuenti coinvolti.


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