Tan e Taeg a Confronto – Bencasa, Agenzia Immobiliare Milano

Come scegliere il mutuo più vantaggioso: TAN e TAEG a confronto

Quando sei alla ricerca di un mutuo, probabilmente hai effettuato ricerche online per individuare l’opzione con il tasso più conveniente. Tuttavia, è importante sapere che il tasso d’interesse indicato, conosciuto anche come TAN (Tasso Annuo Nominale), rappresenta solo una parte del costo complessivo. Il parametro davvero fondamentale per valutare la convenienza di un mutuo è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che include tutti i costi accessori.

Che cos’è il TAN?

Il TAN rappresenta il tasso di interesse applicato sul mutuo ed è la percentuale che indica gli interessi dovuti alla banca per il rimborso del prestito, escludendo le altre spese accessorie.

Il TAN viene calcolato sommando un indice di riferimento stabilito dalla Federazione Bancaria Europea a uno spread deciso dalla banca. La formula è:

TAN = Indice di riferimento + spread

Tasso fisso o variabile?

La scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile incide sul calcolo del TAN:

• Tasso fisso: Il TAN è determinato dall’indice Eurirs del momento della stipula e rimane invariato per tutta la durata del mutuo. Ciò garantisce rate costanti.
• Tasso variabile: Il TAN si basa sull’indice Euribor, che può variare nel tempo. In questo caso, le rate possono aumentare o diminuire in base all’andamento del mercato.

Il tasso fisso offre stabilità, mentre il tasso variabile consente di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di interesse, sebbene comporti il rischio di aumenti futuri.

Che cos’è il TAEG?

Il TAEG è un indicatore complessivo che racchiude tutti i costi del mutuo, offrendo una visione chiara delle spese totali. Include:

• Gli interessi calcolati sul TAN.
• Le spese obbligatorie come istruttoria, perizia e assicurazioni.

Questo valore rappresenta il costo reale del mutuo e consente un confronto trasparente tra diverse offerte.

Cosa comprende il TAEG?

Per calcolare il TAEG, la banca tiene conto dei seguenti elementi:

1. Interessi: Calcolati tramite il TAN.
2. Spese di istruttoria: Costo per valutare la richiesta, solitamente tra l’1% e il 2% dell’importo richiesto.
3. Costi di perizia: Valutazione del valore dell’immobile, con una spesa media tra i 300 e i 600 euro.
4. Imposta sostitutiva: Per la prima casa è pari allo 0,25% del mutuo, mentre per la seconda casa sale al 2%.
5. Assicurazioni obbligatorie: Polizza incendio e scoppio per l’immobile, con un costo mensile medio di 30-60 euro. Eventuali altre polizze facoltative possono incrementare il TAEG.
6. Spese di gestione: Costi per l’incasso delle rate (1-4 euro al mese) e per il mantenimento del conto corrente associato (circa 5 euro mensili).

Attenzione: le spese notarili e di agenzia non sono incluse nel TAEG e devono essere coperte con risorse proprie.

Meglio scegliere in base al TAN o al TAEG?

Il TAEG è il parametro più affidabile per confrontare le offerte, poiché include il TAN e tutte le spese accessorie. Valutare un mutuo solo sulla base del TAN potrebbe portarti a sottovalutare costi nascosti, rendendo meno conveniente l’opzione apparentemente più economica.

Esempio pratico

Immaginiamo un mutuo all’80% su €100.000, della durata di 30 anni, con due opzioni:

• Mutuo A
  TAN: 2,85%
  TAEG: 3,32%
  Rata: €413,56
  Istruttoria: €2.000
  Spese di incasso: €5 al mese

• Mutuo B
  TAN: 2,90%
  TAEG: 3,12%
  Rata: €416,23
  Istruttoria: €2.000
  Spese di incasso: gratuite

Anche se il Mutuo A ha una rata più bassa, le spese di incasso mensili, su 30 anni, comportano un costo aggiuntivo di circa €1.800, rendendo il Mutuo B più conveniente nel complesso.

Conclusione

Per scegliere il mutuo migliore, considera sempre il TAEG. Questo valore rappresenta il costo totale del prestito, includendo interessi e spese accessorie. Concentrarsi esclusivamente sul TAN potrebbe portarti a decisioni meno vantaggiose.

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