Affitti e risoluzione anticipata: ecco i diritti del locatore e le prospettive di risarcimento

Immobili, contratto di affitto e risoluzione anticipata: intervista all’avvocato Nicola Ferraro (de Tilla Studio legale) 

La risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del conduttore, ad esempio per inadempimento, solleva importanti questioni riguardo alla possibilità per il locatore di ottenere un’indennità per il rilascio anticipato dell’immobile. Il locatore, infatti, si vede costretto a perdere tutti i canoni di locazione che avrebbe riscosso fino alla data di scadenza naturale del rapporto. Per approfondire questo tema e capire cosa prevede l’attuale normativa e cosa potrebbe cambiare a breve ne parliamo con l’Avv. Nicola Ferraro, founder partner di de Tilla Studio Legale.

Nicola Ferraro, avvocato e founder partner di de Tilla Studio Legale

Avvocato Ferraro, nella fattispecie della risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del conduttore, è possibile ottenere un’indennità per il rilascio anticipato dell’immobile?

Nella situazione in cui il contratto di locazione viene risolto anticipatamente a causa del conduttore, ad esempio per inadempimento, il locatore effettivamente perde tutti i canoni di locazione che avrebbe riscosso fino alla data di scadenza naturale del rapporto. La questione centrale è se il locatore possa ottenere un’indennità per il rilascio anticipato dell’immobile. Attualmente, siamo in attesa che la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, si pronunci in merito, poiché nella giurisprudenza convivono due orientamenti divergenti che meritano di essere esaminati.

Quali sono i danni di cui il locatore ha diritto a essere risarcito? Può il locatore chiedere al conduttore, a titolo di danni, tutti i canoni che avrebbe percepito fino alla scadenza legale del rapporto?

Esattamente, questa è la domanda cruciale. Il tema è di stretta attualità. Come accennato, nella giurisprudenza esistono due orientamenti divergenti.

Ci può illustrare il primo orientamento?

Avv. Nicola Ferraro: Il primo orientamento, più risalente nel tempo ma anche prevalente, sostiene che il locatore che sia stato costretto a chiedere, e abbia ottenuto, la risoluzione anticipata del rapporto locatizio per inadempimento del conduttore, ha diritto a richiedere, a titolo di danno, al conduttore tutti i canoni che questi avrebbe pagato fino alla scadenza del rapporto oppure fino alla data della rilocazione dell’immobile, se antecedente.

Come viene calcolato il danno secondo questo primo orientamento?

Avv. Nicola Ferraro: La determinazione dell’ammontare del danno è riservata a una valutazione di merito del giudice, che si basa sulle circostanze del caso concreto. Il danno, però, non può corrispondere semplicemente alla sommatoria dei canoni di locazione che il locatore avrebbe percepito fino alla scadenza contrattuale se il contratto non fosse stato risolto per inadempimento del conduttore. Esiste infatti sempre un dovere di collaborazione tra le parti, che presiede i loro rapporti anche dopo lo scioglimento del negozio. Tale dovere, nello specifico, si traduce nel dovere del locatore di attivarsi per reperire un nuovo conduttore al fine di mitigare il danno. In sostanza il locatore non può fare cieco affidamento sulla inadempienza del conduttore.

E quale è il secondo orientamento?

Avv. Nicola Ferraro: Il secondo orientamento, più recente, nega il diritto del locatore a chiedere, a titolo di danno, i canoni non riscossi fino alla data di scadenza naturale del rapporto. Questo perché, per effetto della risoluzione del contratto e della restituzione dell’immobile, non sarebbe ravvisabile nessuna diminuzione nel patrimonio del locatore. In altre parole, il locatore non subisce nessuna “perdita” o “mancato guadagno”. Secondo questa visione, il canone va qualificato infatti come “corrispettivo” del godimento dell’immobile da parte di terzi. Nel momento in cui il bene viene riconsegnato al locatore, questo ultimo, avendone il godimento, non subisce alcuna “perdita” perché il bene è tornato nella sua disponibilità e non ha diritto alla corresponsione del canone.

In attesa della pronuncia della Cassazione, cosa può consigliare ai locatori e ai conduttori coinvolti in situazioni simili?

Per gli operatori di diritto è fondamentale monitorare attentamente l’evoluzione giurisprudenziale su questo tema. Nel frattempo, ai locatori il consiglio è quello di documentare adeguatamente ogni tentativo di mitigare il danno, come la ricerca di un nuovo conduttore, per rafforzare eventuali richieste di risarcimento. Ai conduttori, invece, la raccomandazione è di essere consapevoli delle possibili conseguenze di un inadempimento contrattuale e di cercare soluzioni consensuali quando possibile.

Avvocato Ferraro, la ringrazio per aver condiviso con noi la sua esperienza su questo argomento complesso.

È stato un piacere. Restare informati sulle implicazioni legali della risoluzione anticipata del contratto di locazione a uso diverso rispetto a quello abitativo è essenziale per tutelare i propri interessi e prendere decisioni consapevoli.