quando l’Agenzia delle Entrate non può pignorarla

La prima casa può essere pignorata dall’Agenzia delle Entrate solo in casi specifici. Scopri quali sono le condizioni di impignorabilità e come tutelarti.

Dal 2013, la prima casa non è più pignorabile. A prima vista, potrebbe sembrare che chiunque, anche con un debito consistente, non corra il rischio di vedere la propria abitazione messa all’asta. Tuttavia, la situazione è più complessa. La norma, contenuta nel DL n. 69/2013, si applica solo quando il creditore è l’Agente della Riscossione, ossia (almeno per i crediti dello Stato) l’Agenzia Entrate Riscossione. Quest’ultima interviene in caso di mancato pagamento di cartelle esattoriali. Inoltre, esistono dei limiti da rispettare per poter usufruire di tale protezione. In che modo ci si può tutelare? In questo articolo, vedremo quando l’Agenzia delle Entrate non può pignorare la prima casa: chiariremo la normativa vigente e le condizioni di impignorabilità, con un approfondimento sulle recenti sentenze della Cassazione in materia.

L’impignorabilità della prima casa: condizioni

L’articolo 52 del decreto legge n. 69/2013 (noto come “decreto del fare”) ha introdotto importanti novità in materia di pignoramento della prima casa. Tale disposizione stabilisce che la prima casa è impignorabile da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (ADER) se sono soddisfatte determinate condizioni.

• unica proprietà: l’immobile deve essere l’unica proprietà del debitore. Questi cioè non deve essere titolare di altri immobili o quote di immobili;
• residenza: il debitore deve avere la residenza anagrafica nell’immobile. Ricordiamo inoltre che la residenza deve necessariamente coincidere con il luogo ove il contribuente dimora abitualmente (ossia per gran parte dell’anno);
• destinazione: l’immobile deve essere adibito a civile abitazione. È quindi pignorabile il negozio, il magazzino, il garage o il terreno, anche se si tratta dell’unica proprietà immobiliare del contribuente;
• categoria catastale: l’immobile non deve essere di lusso, ossia non deve appartenere alle categorie catastali A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);

A queste condizioni, la prima casa non è mai pignorabile, a prescindere dall’entità del debito con il fisco o con qualsiasi altra amministrazione pubblica o locale.

Quando la prima casa è pignorabile?

Basterebbe il venir meno di uno solo dei suddetti requisiti per determinare la pignorabilità della casa.

Ad esempio, una persona, titolare di una sola casa, che successivamente accetta un’eredità con degli immobili ricompresi nell’asse successorio, divenendone coerede pro quota, rende pignorabile sia la precedente casa che i beni ereditati. In pratica, il fisco potrà decidere su quale bene rivalersi: non opera infatti più il divieto di pignoramento della prima casa in presenza di più beni immobili.

Allo stesso modo, una persona che vive nel proprio appartamento ma con la residenza fissata ancora nella casa dei genitori potrà vedersi pignorare il primo immobile.

Si tenga tuttavia conto che, anche quando non operi il divieto di pignoramento della prima casa, Agenzia Entrate Riscossione può procedere all’esecuzione forzata solo alle seguenti condizioni:

• il debito del contribuente deve superare 120.000 euro;
• il complessivo valore del patrimonio immobiliare del contribuente deve superare 120.000 euro;
• devono decorrere almeno 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale;
• deve essere inviato un preavviso di ipoteca e, non prima di 30 giorni, va iscritta la suddetta ipoteca sull’immobile da pignorare;
• dall’iscrizione dell’ipoteca devono decorrere almeno 6 mesi senza che il contribuente paghi o chieda la rateazione del debito.

Come evitare il pignoramento immobiliare

Secondo la Cassazione, il contribuente che riduce l’esposizione debitoria a meno di 120.000 euro, pagando ad esempio solo una parte delle cartelle già notificate, può evitare il pignoramento immobiliare. Difatti, come anticipato sopra, condizione per l’esecuzione forzata immobiliare da parte di Agenzia Entrate Riscossione è appunto il superamento del limite di 120.000 euro.

Antonio ha due case e un debito col fisco di 150mila euro. Temendo il pignoramento della prima e/o della seconda casa, versa sul conto di Agenzia Entrate Riscossione 31mila euro in modo da ridurre sotto la soglia della pignorabilità il debito con l’erario.

Quali società possono pignorare la prima casa?

La prima casa è altresì pignorabile quado il creditore che agisce è un soggetto diverso da un Agente per la Riscossione Esattoriale (ad esempio banche, finanziarie, società di recupero crediti, società fornitrici di utenze domestiche, ecc.). In tali ipotesi non opera alcun limite e il pignoramento può avvenire a prescindere dall’entità del debito.

Anche se la casa è impignorabile, alcuni beni mobili presenti al suo interno possono essere pignorati, come previsto dall’articolo 514 del Codice di Procedura Civile (es. gioielli, quadri di valore, beni di lusso).

Come tutelare la prima casa

Nonostante la normativa sia chiara, in alcuni casi l’ADER ha avviato procedure di pignoramento anche in presenza delle condizioni di impignorabilità. La Cassazione, con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024, ha ribadito il principio dell’impignorabilità della prima casa, sottolineando che l’esecuzione forzata è improcedibile se avviata in violazione dei presupposti previsti dalla legge, anche se la procedura è stata intrapresa inizialmente da un altro creditore (ad esempio la banca).

Un cittadino, proprietario di una sola casa adibita a residenza principale e non di lusso, si vede notificare un atto di pignoramento da parte del condominio. Una volta intrapresa l’azione esecutiva, Agenzia Entrate Riscossione decide di partecipare e presenta una domanda di intervento. Ebbene, il pignoramento di ADER in questo caso è illegittimo e può essere contestato con un ricorso. Il contribuente può così annullare l’atto di pignoramento facendo valere l’impignorabilità della sua abitazione. In questo modo, il debitore che riesca a trovare un accordo con il condominio può salvare la casa dall’asta.

La prima casa è impignorabile anche per debiti con banche o finanziarie?

Come detto sopra, la normativa sull’impignorabilità della prima casa si applica solo ai debiti con l’Agenzia delle Entrate Riscossione. Per i debiti con banche o finanziarie, la casa può essere pignorata anche se è l’unica proprietà del debitore e vi ha la residenza.