Differenza tra Prima Casa e Abitazione Principale

In GaussGroup ed Energy Building in quanto aziende specializzate in ristrutturazioni edilizie e installazione di impianti fotovoltaici, riceviamo molte richieste e, nei colloqui per la redazione dei preventivi notiamo grande confusione nei nostri clienti riguardo ai concetti di Prima Casa, Abitazione Principale e, in subordine, seconda casa.

Questa confusione, spesso, genera aspettative per l’usufruizione dei bonus ristrutturazione e installazione di impianti fotovoltaici per quanto riguarda i benefici spettanti che risultano essere sbagliate.

Abbiamo deciso, quindi, di pubblicare un vademecum con cui fare chiarezza riguardo alle due tipologie di abitazione idonee ad usufruire dei benefici dei bonus fiscali.

Definizione di Prima Casa

La Prima Casa si riferisce a un immobile acquistato come primo possesso abitativo del soggetto. È il primo immobile residenziale intestato a una persona e beneficia di agevolazioni fiscali specifiche al momento dell’acquisto. Le condizioni necessarie per essere considerata una prima casa includono:

1. Acquirente persona fisica: Solo le persone fisiche possono accedere a tali agevolazioni.
2. Uso residenziale: L’immobile deve essere destinato ad abitazione.
3. Ubicazione nel Comune di residenza: L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede o dove intende trasferirsi entro i termini di legge (18 mesi dall’acquisto).
4. Nessun possesso di altri immobili agevolati: L’acquirente non deve possedere altri immobili acquistati con i benefici prima casa, né nel medesimo Comune né altrove.

Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.

Da sottolineare che il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento dell’acquisto dell’immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni

Definizione di Abitazione Principale

L’abitazione principale è l’immobile in cui il possessore o i suoi familiari risiedono abitualmente. 

Il TUIR stabilisce all’art 10 che  “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”. L’articolo 43 del Codice civile, a sua volta, definisce la residenza come il “luogo in cui la persona ha la dimora abituale“.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

Da quanto detto sopra possiamo affermare che l’abitazione principale deve soddisfare tre condizioni:

1. Possesso o diritto reale: Il soggetto deve essere proprietario, usufruttuario o titolare di un altro diritto reale sull’immobile.
2. Residenza anagrafica: L’immobile deve coincidere con l’indirizzo registrato all’anagrafe del Comune.
3. Dimora abituale: Deve essere il luogo in cui il possessore o i suoi familiari vivono stabilmente.

Agevolazioni per l’abitazione principale: dall’IMU ai bonus edilizi

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI);
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa;
• l’accesso ai bonus edilizi (come previsto dalla Legge di Bilancio 2025) 
• Bonus per l’installazione di impianti fotovoltaici e efficientamento energetico
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas);
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali.

Riassumiamo nella tabella sottostante le principali differenze fra prima casa e abitazione principale.

Differenza tra Prima Casa e Abitazione Principale ai fini dei bonus edilizi 2025

I benefici fiscali legati all’abitazione principale non sono applicabili a immobili che rispettano i requisiti di prima casa ma nei quali non si è stabilita la propria residenza. Al contrario, tali benefici possono essere concessi per immobili in cui si risiede abitualmente, anche se non sono stati acquistati usufruendo delle agevolazioni previste per la prima casa.

In pratica, un immobile considerato prima casa potrebbe non coincidere con l’abitazione principale e, di conseguenza, non garantire i vantaggi fiscali associati a quest’ultima.

Mentre per un immobile classificato come prima casa non è obbligatorio risiedere, l’abitazione principale richiede necessariamente che vi sia residenza e dimora abituale da parte del proprietario o del nucleo familiare per poter usufruire del bonus ristrutturazione 2025 al 50% con tetto massimo a 96.000€, e lo stesso vale per per il bonus fotovoltaico 2025.