Come comprare casa con il mutuo e metterla in affitto: la guida completa

Comprare una casa per affittarla può sembrare un’idea vincente: un reddito extra ogni mese, la possibilità di coprire le rate del mutuo e magari, con il tempo, vedere il valore dell’immobile crescere, soprattutto se si trova in una zona turistica facilmente affittabile tutto l’anno. Ma dietro questa opportunità si nascondono costi, rischi e impegni che bisogna conoscere in dettaglio. In questa guida, ti accompagneremo passo dopo passo per aiutarti a capire se questa strada è quella giusta per te.

Vantaggi di affittare casa

Acquistare una casa da affittare, anche per affitti brevi, può offrire diversi vantaggi:

• Hai una seconda entrata ogni mese: oltre al tuo stipendio, puoi godere di una seconda fonte di reddito.
• Puoi coprire le spese del mutuo: questo grazie ai soldi ricevuti per l’affitto.
• Puoi percepire affitti più alti in zone turistiche: affittando la casa per affitti brevi, puoi ottenere un prezzo di affitto maggiore, soprattutto se la casa si trova in zone dove sono previsti spesso concerti ed eventi sportivi.
• L’immobile potrebbe acquistare valore nel tempo: se la casa si trova in una zona in crescita, potrebbe acquistare un valore maggiore.

Può trattarsi di un buon investimento, soprattutto se l’immobile si trova in una zona strategica, come quelle turistiche o vicino a luoghi di interesse, dove la domanda di affitti è alta e i guadagni possono essere stabili e crescenti.

Fattori da considerare

Nonostante i potenziali vantaggi, ogni investimento comporta anche dei rischi e dei costi che bisogna valutare attentamente:

• Costi per l’acquisto: oltre al costo della casa, devi considerare anche le spese accessorie come le spese notarili, le spese di agenzia e le imposte (che sono più alte per l’acquisto di una casa dove non vivrai).
• Spese per il mutuo: quando acquisti una casa con un mutuo, oltre alla rata mensile, devi considerare anche i costi accessori come l’istruttoria, la perizia e l’imposta sostitutiva (per saperne di più sui costi del mutuo, puoi leggere la nostra guida dedicata).
• Manutenzione: anche se affitti, la casa rimane di tua proprietà. Per questo motivo, la manutenzione della casa, di norma, è a tuo carico. Ad esempio, se si rompe l’aria condizionata, dovrai sostenere i costi per la riparazione.
• Costi periodici e tasse: affittando la tua casa tramite agenzie immobiliari o piattaforme come Airbnb, dovrai pagare delle commissioni (solitamente del 10-15%). Inoltre, dovrai anche pagare una tassa sugli affitti guadagnati.
• Gestione ricorrente: gestire un affitto breve, come su Airbnb, comporta un notevole impegno. Ogni settimana, dovrai occuparti di nuovi clienti, gestire le prenotazioni, le comunicazioni e l’accoglienza. Inoltre, dovrai essere pronto a trovare nuovi inquilini in caso di periodi di vuoto, il che richiede tempo e attenzione costante.

Affittando la casa, posso coprire le spese del mutuo?

Potresti pensare che i soldi dell’affitto coprano le rate del mutuo e generino subito un guadagno. Ma è davvero così? Prima di acquistare una casa, è essenziale valutare l’affitto che potresti ottenere nella zona e confrontarlo con i costi complessivi, non solo del mutuo, ma anche della manutenzione e delle spese accessorie. Inoltre, dovrai tenere conto delle tasse sulle nuove entrate derivanti dall’affitto; per una gestione ottimale, ti consigliamo di rivolgerti a un commercialista.

Ricorda che ci potrebbero essere anche eventuali periodi in cui l’immobile rimane vuoto o dove la domanda di affitti è bassa. In questi casi, dovrai comunque far fronte alle rate del mutuo senza il supporto dell’affitto ma contando solamente sul reddito derivante dal tuo stipendio.

Posso sfruttare le agevolazioni prima casa per il mutuo e risparmiare?

Se vuoi richiedere un mutuo per comprare un immobile da affittare godendo delle agevolazioni prima casa, devi sapere che è possibile farlo. Tuttavia, devi tenere in considerazione due aspetti fondamentali:

• Devi trasferire la tua residenza nel comune dove si trova la casa che hai comprato entro 18 mesi dall’acquisto. 
• Anche se l’immobile è formalmente una prima casa, se decidi di affittarlo dovrai comunque pagare IMU e TASI

Ricorda, quindi, che per godere delle agevolazioni prima casa basta essere residenti nel comune dove hai comprato casa, anche in una casa diversa. Tuttavia, se dimora e residenza non coincidono, sarai comunque obbligato a pagare IMU e TASI come se fosse una seconda casa.

Esempio pratico

Prendiamo in considerazione un tasso fisso del 2,45%, attualmente il tasso più basso tra le nostre banche partner, e l’acquisto di una casa di 150.000 euro con un mutuo di 120.000 euro. I costi associati con il mutuo saranno di 39.500 euro, tra gli interessi e le spese accessorie.

La rata mensile del mutuo sarà di circa 635 euro. Considerando interessi e spese accessorie, il mutuo costerà complessivamente 39.500 euro. Questo porta il costo totale per l’acquisto della casa (escludendo i costi dell’agenzia immobiliare) a 189.500 euro.

Per coprire i costi del mutuo, dovrai assicurarti entrate mensili pari almeno all’importo della rata. Se stai pensando di affittare l’immobile, considera una strategia che garantisca un rendimento sufficiente a coprire queste spese.

Affitti a lungo termine

Per affitti di lungo termine, il canone mensile dovrebbe essere almeno di 700-750 euro. Questo margine extra coprirebbe eventuali spese di manutenzione o periodi di sfitto.

Un canone mensile di 700-750 euro corrisponde a circa il 5,6-6,0% annuo del valore complessivo della casa (150.000 euro). Considera che i range tipici di rendimento lordo per affitti residenziali in Italia, variano solitamente tra il 3% e il 6% annuo, a seconda della zona e della domanda. Per stabilire un prezzo competitivo, confronta sempre i canoni di immobili simili nell’area dove vuoi comprare.

Affitti a breve termine

Gli affitti brevi possono generare entrate più elevate, ma comportano costi maggiori, tra cui:

• Commissioni delle piattaforme: di solito si attestano attorno al 10-15%.
• Costi di pulizia e manutenzione regolari: necessari dopo ogni soggiorno.
• Bollette: solitamente incluse per gli ospiti (luce, gas, acqua, internet).
• Tassa di soggiorno: obbligatoria in molte città, da versare per ogni ospite.
• Periodi di non occupazione: ad esempio, un tasso di occupazione del 50% equivale a circa 15 giorni al mese di prenotazioni, ma varia in base alla città, alla zona e alla stagionalità. Studiare il mercato locale è essenziale per prendere decisioni informate.

Per ottimizzare le tue entrate, piattaforme come Airbnb offrono strumenti di analisi che ti permettono di stimare i guadagni in base alla posizione e alle caratteristiche dell’immobile. Questi strumenti sono utili per valutare la fattibilità dell’affitto a breve termine.

Se la rata del mutuo è di 635 euro, con un tasso di occupazione del 50% (15 giorni di prenotazioni al mese), per coprire almeno il costo del mutuo, il prezzo medio giornaliero minimo sarebbe di 43 euro a notte. Per calcolare il prezzo minimo giornaliero necessario per coprire la rata del mutuo, una stima veloce si può fare dividendo l’importo della rata mensile per il numero di giorni occupati al mese. Tuttavia, per ottenere un margine utile che copra anche i costi extra, come pulizia e commissioni, nel nostro esempio sarebbe ideale un prezzo giornaliero di 50-70 euro al giorno.

Per gli affitti brevi, è essenziale analizzare il mercato di riferimento per comprendere la domanda, i prezzi competitivi e la stagionalità, al fine di massimizzare i guadagni e ridurre i periodi di non occupazione.

In conclusione

Investire i tuoi risparmi nell’acquisto di una casa da affittare può essere una valida alternativa per diversificare il tuo patrimonio e generare un reddito extra. Tuttavia, è fondamentale valutare con attenzione alcuni aspetti chiave.

Oltre alla rata del mutuo, dovrai considerare costi iniziali come spese notarili, imposte e commissioni, nonché spese periodiche legate alla manutenzione e alla gestione della proprietà. Gestire una casa in affitto richiede anche impegno per attrarre nuovi inquilini e massimizzare i guadagni.

Se pianifichi tutto con cura e affronti l’investimento in modo consapevole, acquistare una casa da affittare può trasformarsi in un’opportunità redditizia, capace di offrirti una seconda fonte di reddito stabile e duratura nel tempo.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

Domande frequenti